Vous souhaitez accroître votre patrimoine immobilier uniquement constitué de logements locatifs classiques et anciens, pour le diversifier un peu ? Plusieurs solutions s’offrent à vous pour optimiser un investissement locatif : résidences avec services, dispositifs Pinel, Denormandie, Malraux, Monuments Historiques… et même démembrement de propriété. Rapide tour d’horizon de ces solutions.
1) Investissement locatif : les résidences avec services ou « l’immobilier géré »
Quel est l’intérêt des résidences avec services ?
Si vous souhaitez ne pas gérer vous-même tous vos actifs immobiliers, vous pouvez vous tourner vers les résidences avec services à destination des étudiants, des seniors, ou des femmes/hommes d’affaires.
Vous ne vous occupez de rien : les loyers annoncés au moment de l’achat et qui ont servi aux simulations financières sont garantis par la signature d’un bail ferme de 9 à 12 ans avec le gérant de la résidence. En clair, les loyers sont versés que le bien soit occupé ou non.
Bémol : si la théorie est séduisante, certains exploitants « obligent » parfois les investisseurs à accepter des baisses de loyers qui ont été surévalués au départ. Attention donc à sélectionner avec soin la résidence, via, notamment, la qualité de son emplacement, mais aussi celle de la signature de l’exploitant.
Quels sont les avantages fiscaux des résidences avec services ?
Les résidences avec services offrent des avantages fiscaux cumulables, comme :
- Le remboursement de la TVA si vous vous engagez à louer le logement pendant 20 ans (en cas de vente avant ce délai, la TVA doit être remboursé au prorata) ;
- Le bénéfice du dispositif Censi-Bouvard qui permet de réduire le prix d’achat du bien (hors TVA) de 11 % si vous vous engagez à donner en gérance la location meublée du bien à un exploitant professionnel, pendant une durée de 9 à 12 ans ;
- Le bénéfice du dispositif fiscal LMNP, parfaitement adapté à l’investissement dans un logement neuf et meublé d’une résidence avec services.
2) Investissement locatif : le dispositif Pinel, neuf ou ancien (dit aussi « Denormandie », dans sa version « ancien »)
Suite logique d’une série de dispositifs (Scellier, Robien, Borloo, etc.), souvent attachés à des conditions de loyers et de ressources des locataires, le Pinel neuf et le Denormandie vous offrent des avantages fiscaux attractifs comme décrits dans nos dossiers suivants :
3) Investissement locatif : le dispositif Malraux
Quel est l’intérêt du dispositif Malraux ?
Le dispositif Malraux a été créé pour aider à rénover le patrimoine ancien de qualité du centre des villes.
Les travaux étant réalisés par des artisans spécialisés et supervisés par un architecte des Bâtiments de France, la rénovation est garantie de qualité.
À terme, le bien est juridiquement « neuf » et donc totalement aux normes.
Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier du dispositif Malraux ?
Profiter du dispositif Malraux n’est toutefois pas possible dans toutes les communes car il faut que les secteurs soient éligibles.
Pour l’être, les biens immobiliers doivent être situés dans des zones protégées en raison de leur intérêt architectural et/ou historique : secteur sauvegardé, ZPPAUP, AVAP, SPR, PVAP…
Si vous recherchez des biens de caractère (pierre de taille, plafonds hauts, poutres, parquets anciens, cheminées…) appelés à se valoriser compte tenu de leur situation géographique et de leur qualité, le Malraux peut vous intéresser.
Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Malraux ?
Le dispositif Malraux vous permet fiscalement de bénéficier d’une réduction d’impôt de 30 % du montant des travaux (plafonnés à 400.000 € pour l’avantage fiscal et pouvant être répartis sur 4 ans).
Attention : la réduction est abaissée à 22 % si l’immeuble est en SPR (Sites Patrimoniaux Remarquables) couverts par un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) ;
Important : les opérations Malraux ne sont pas comptabilisées dans le plafonnement annuel des niches fiscales de 10.000 €.
Dispositif Malraux : quelles sont les contraintes ?
En contrepartie de l’avantage fiscal, vous devez vous engager à louer le bien rénové nu pendant au moins 9 ans (sauf à vos enfants ou à vos parents).
Pas d’autre contrainte (comme les loyers et ressources plafonnés, par exemple) !
4) Investissement locatif : le dispositif Monuments Historiques
Quel est l’intérêt du dispositif Monuments Historiques ?
Réservé aux plus gros contribuables, le dispositif Monuments Historiques a pour objectif de favoriser l’entretien et la restauration de biens immobiliers d’exception classés, inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, labellisés « Fondation du Patrimoine » ou faisant partie du patrimoine national ayant été agréé par le ministère de l’économie et des finances (ces derniers doivent être ouverts au public).
Attention aux idées reçues : un Monument Historique n’est pas forcément un château ; il peut s’agir d’un appartement dans un immeuble en centre-ville, ou d’une maison à la campagne …
Dispositif Monuments Historiques : quelles sont les contraintes ?
La seule contrainte est de conserver le bien pendant au moins 15 ans et de l’ouvrir quelques jours dans l’année pour permettre au public de le visiter. Pas de location obligatoire.
Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Monument historique ?
Ce dispositif vous permet :
- De déduire 100 % des charges de restauration et d’entretien du bien, ainsi que les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du foncier et aux travaux de vos revenus fonciers. Le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement.
Attention : si vous refusez la contrainte d’ouverture au public quelques jours / an, la déduction fiscale est abaissée à 50 %.
- D’exonérer de droits de succession la donation ou la transmission de ce bien, après avoir conclu une convention avec l’Etat.
Bon à savoir : l’avantage fiscal Monuments Historiques n’entre pas dans le plafond des niches fiscales et vous pouvez cumuler un achat Malraux et un achat MH.
5) Investissement locatif : le démembrement de propriété
Démembrement de propriété : comment ça marche ?
Le principe est simple ; le bien immobilier est démembré, c’est-à-dire qu’il est coupé en deux : d’un côté, la propriété des murs (nue-propriété) et de l’autre la propriété de l’usage des lieux (la jouissance).
En devenant nu propriétaire, vous vous engagez dans une période de détention du bien d’au moins 15 ans.
Concrètement, alors que vous devenez nu propriétaire, l’usufruit est acheté simultanément par un bailleur institutionnel.
Au terme du démembrement, vous récupérez la jouissance du bien et en devenez propriétaire à 100 % du bien.
Quels sont les avantages du démembrement de propriété ?
Vous n’avez aucune gestion locative à assurer.
La nue-propriété coûte moins chère que la pleine propriété puisque la valeur du bien est décotée du montant des loyers que le plein propriétaire aurait pu percevoir pendant la durée du démembrement. L’économie peut ainsi grimper jusqu’à 40 %.
Côté fiscal, puisque vous ne percevez pas de loyers, votre impôt sur le revenu n’augmente pas et vous n’avez pas à payer d’impôts fonciers ni de taxes sociales.
Par ailleurs, le fait de récupérer l’usufruit au terme du démembrement, n’est pas considéré comme une plus-value sur le plan fiscal. L’imposition au titre de la plus-value n’intervient que si le bien est revendu à un prix supérieur à sa valeur globale d’origine. La plus-value est alors calculée en prenant comme prix de base, la valeur initiale du bien en pleine propriété.
Autre avantage : un bien détenu en nue-propriété « patrimoniale » (et non pas, dans le cadre de l’usufruit légal du conjoint survivant) n’entre pas dans l’assiette taxable IFI, comme indiqué dans notre fiche : « Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : les règles fiscales du démembrement de propriété ont changé ! ».
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