Pour une mise de départ modeste, l’investissement dans les parkings est un bon moyen de profiter d’un complément de revenus, sans dépenser les sommes mirobolantes que réclament les acquisitions de biens classiques. Un argument d’autant plus valable aujourd’hui que la rentabilité locative des logements décline.
Certes, celle des parkings et autres box est aussi moins importante qu’il y a quelques années mais elle reste néanmoins bien plus rentable. Pour un investissement qui se situe entre 6 000 et 50 000 euros, le rendement atteint entre 6 et 10 % quand celui des locations classiques oscillent entre 3 et 5%. Un exemple : nous avons trouvé en quelques minutes un lot de quatre places situé aux Buttes Chaumont pour 50 000 euros. Ces places se louent 80 euros/mois. Le calcul de la rentabilité brute donne ainsi 7,68%. Le tout sans spécialement chercher la bonne affaire. Pour un ticket d’entrée très modeste (environ 10 000 euros à Paris et 6 000 en province), on obtient donc une belle rentabilité. Mais au-delà de l’accessibilité, l’achat de parking présente bien d’autres avantages.
Louer des parkings : Des frais très limités, la loi favorable
En effet, contrairement aux biens classiques, il est très difficile de dégrader un parking ! L’entretien ou les frais de remise en état sont donc quasi-nuls. Tout autant que les charges de copropriété calculées sur les tantièmes : étant donnée la surface des places, ces charges demeurent donc très limitées. De surcroît, les parkings ne sont pas sujets à la taxe d’habitation s’ils sont situés à plus d’un kilomètre de chez vous. Mais il y a encore mieux. Si le parking possédé est indépendant d’un logement, il n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 sur les locations vides.
En clair, cela signifie que le bail n’est pas obligatoire et qu’en cas d’impayé (ou de n’importe quelle forme de justifications), le propriétaire peut récupérer immédiatement son bien sans autre forme de procédé. Seule ombre au tableau : les frais de mutation. Comme les honoraires des notaires sont dégressifs, ils sont proportionnellement très lourds sur l’achat d’une simple place de parking : ils peuvent ainsi atteindre 20 % du prix de l’acquisition. Mieux vaut donc, dans la mesure du possible, acheter plusieurs places à la fois pour limiter ces frais.
L’emplacement : Une grande importance pour louer des parkings
Cependant, tout n’est pas rose dans le monde de la location de parking car, pour obtenir une bonne rentabilité, il faut que la place ou le box se loue. Cela suppose d’effectuer un choix extrêmement judicieux dans l’emplacement retenu car la voiture étant de plus en plus chassée des centres villes, nombreux sont les résidents à s’en passer grâce à l’amélioration des transports en commun et au coût démentiel du budget automobile en ville (contraventions, carburant, dégradation urbaine, location de parking…).
De plus, les bailleurs privés sont concurrencés à la fois par la ville qui construit des parkings publics, mais aussi par toutes les nouvelles constructions qui doivent obligatoirement disposer de places. Aussi, le choix doit logiquement se porter sur les zones à très forte densité et de préférence anciennes (Paris centre, Lyon Croix-Rousse…). Bref, il faut repérer les quartiers où parquer une voiture relève du sacerdoce. Ensuite, le box, s’il est nettement plus cher, se loue bien plus facilement car il peut aussi faire office pour le locataire, de garde-meubles, voire d’espace bricolage.
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Par ailleurs, il faut aussi prendre en compte de nombreux autres facteurs à commencer par le gabarit de la place et son accès. Beaucoup de monospaces familiaux et de 4X4 ne sont pas compatibles avec d’anciennes zones de stationnement prévues pour des voitures bien plus petites : au fil des années les voitures se sont élargies et sont plus hautes. Ensuite, la proximité des sorties (piétonnes et véhicules) est un plus qui peut largement contribuer à augmenter le loyer étant donné le temps gagné à chaque entrée/sortie.
Enfin, la sécurisation des lieux demeure un point fondamental : qu’il s’agisse d’éclairage collectif permanent, de propreté générale, de gardiennage, d’accès sécurisés, nombreux sont les locataires qui ne sont guère rassurés en sous-sol et pour lesquels ces points sont cruciaux.
Nous vous invitons à consulter notre fiche « Place de parking : comment fixer le montant du loyer ?«
Dans le contexte actuel qui n’améliore pas la position des bailleurs, ce type d’investissement alternatif est à étudier de près car le rapport mise de départ/facilité de gestion/retour sur investissement est l’un des plus favorables du moment.
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Patrick Chappey – © 2012 Gererseul.com
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