Une étape qu’il est conseillé de ne pas négliger car en la matière, la bonne foi ne suffit pas.
Pourquoi est-il essentiel de dresser un état des lieux à la signature d’un contrat de location ? Tout simplement car en cas de désaccord sur l’état d’un bien loué à sa restitution, ce document constitue une preuve permettant de déterminer la responsabilité du propriétaire ou du locataire. Pour ce dernier, c’est le dépôt de garantie qui est en jeu, puisque le bailleur peut légalement conserver tout ou partie de la somme s’il considère que le locataire n’a pas rempli ses obligations en termes d’entretien et de réparation. Mais encore faut-il pouvoir en attester pour le propriétaire ou prouver le contraire pour le locataire. D’où l’intérêt pour les deux parties d’établir un état des lieux à l’amiable qui permettra une comparaison du logement avant et après le passage de l’occupant. A condition qu’il soit précis et détaillé, ce document est un rempart efficace contre les conflits et les procédures juridiques qui peuvent en découler.
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La forme à respecter
Etape qui précède la remise des clés, l’établissement de l’état des lieux doit être effectué lorsque l’appartement est encore vide et en présence du propriétaire ou de son représentant (agent immobilier) et du locataire. Pour être conforme, il devra être daté et signé en deux exemplaires par les deux parties et annexé au contrat de location. Le document, rédigé sur formulaire dédié ou papier libre, doit contenir une description complète des caractéristiques et de l’état du logement. A la fin du bail, un autre état des lieux doit être dressé pour comparaison avec celui réalisé à l’entrée. Concernant la rédaction, il est vivement conseillé d’utiliser des termes précis et de proscrire les descriptions vagues, sujettes à interprétations. De même, si le document est établi à partir d’un formulaire spécifique, il est déconseillé de se contenter de cocher les cases « neuf, bon état, état d’usage… », mais plutôt de développer les descriptions. Par ailleurs, il est judicieux de joindre des photos pour compléter les observations écrites.
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Les éléments à vérifier
Ainsi, du sol au plafond, chaque pièce doit être détaillée et son état qualifié. S’il faut être attentif à ce qui se voit d’emblée (revêtements, plafonds, ouvrants, sanitaires, robinetterie…), l’objectif est aussi de détecter les éventuels vices (fuites, fissures, problèmes d’aération…). Par ailleurs, il faut penser à vérifier l’état des compteurs (eau, gaz et électricité) et d’en notifier les relevés. Une précaution qui permettra de s’entendre sur la consommation énergétique du locataire entrant. En outre, il est impératif d’établir une liste exhaustive des équipements fournis (placards, électroménager…) et d’ajouter des commentaires sur leur l’état et leur ancienneté. Etant donné qu’il n’est généralement pas possible de tester leur bon fonctionnement pendant la visite, il ne faut pas hésiter à émettre des réserves. Après vérification ultérieure, le locataire a la possibilité d’avertir le bailleur d’éventuels dysfonctionnements par une lettre recommandée qui vient compléter l’état des lieux général. Selon les mêmes modalités, à partir de la mise en marche du chauffage, le locataire dispose d’un mois pour dénoncer un problème.
En cas de désaccord
La plupart du temps, l’état des lieux est établi d’un commun accord entre les parties et n’engage aucun frais. En revanche, si propriétaire et locataire ne parviennent pas à s’entendre sur l’état du logement, un arbitrage externe est possible par l’intervention d’un huissier. Dans ce cas, les honoraires de ce dernier (environ 150 euros) sont partagés. En revanche, si la décision de recourir à un professionnel n’est prise que par l’une des parties, c’est elle seule qui en assumera les frais. Néanmoins, cette démarche ne présente pas grand intérêt dans la mesure où le document produit par un huissier pourra toujours être soumis à des réserves par le bailleur et le locataire. Réserves qui pourront être tout autant prises en compte devant un tribunal.
A noter aussi que l’établissement d’un état des lieux n’est pas légalement obligatoire. S’il n’a pas été effectué, la loi, dans ce cas favorable au propriétaire, considère que le logement a été loué en bon état.
Patrick Chappey – © 2012 Gererseul.com
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