Il n’est pas toujours facile pour les locataires de faire la différence entre aménagement autorisé et transformation du logement nécessitant l’autorisation du bailleur. Le plus simple est donc d’aborder ce point dès la signature du contrat. Si, malgré cette mise au point, le locataire procède à une transformation du logement sans votre autorisation, vous pouvez réagir de diverses façons.
3 cas de figure coexistent.
Vous vous apercevez, en cours de location, que votre locataire a transformé le logement :
- bien que ce dernier soit en tort, si ces transformations étaient possibles et qu’elles vous conviennent, vous pouvez les accepter ;
- si elles ne vous conviennent pas, vous pourrez exiger du locataire, à la fin du bail, la remise à l’identique des lieux, à ses frais ;
- si ces transformations abaissent le niveau de sécurité du logement et de son occupant (dont vous êtes responsable, en vertu des critères de décence, obligatoires pour louer), vous devez exiger immédiatement la remise en état initial du logement. Là encore, aux frais du locataire. Ne pas le faire vous mettrait en risque, en cas d’éventuel accident ;
- plus grave encore, si les transformations mettent en péril la copropriété elle-même (mur porteur abattu, par exemple), vous devez aussi exiger – aux frais du locataire – la sécurisation immédiate des lieux.
Vous ne vous apercevez qu’à la fin du bail que des transformations ont eu lieu :
- si celles-ci n’ont pas d’incidence sur la sécurité du logement et du bâtiment, et qu’elles vous conviennent, gardez-les. Mais en aucun cas, le locataire n’est en droit (comme certains le font) de vous réclamer une indemnité compensatrice car il estime qu’il a valorisé le logement. De même, il n’a pas le droit de ne pas vous verser le dernier loyer dû ;
- si les transformations ne sont pas à votre goût ou qu’elles mettent en péril la sécurité des équipements, du logement ou de la copropriété, exigez du locataire – à ses frais – une remise en état initial.
Il y a mésentente entre votre locataire et vous. Comment résoudre le conflit ?
Certains cas de figure ne sont pas simples, d’autant plus que le législateur n’a pas défini en détails ce qui relevait de l’aménagement ou de la transformation.
En gros, on estime que l’aménagement est une simple décoration réversible, tandis que la transformation est un changement durable des lieux.
Des doutes demeurent sur certaines opérations. Exemple : un parquet vitrifié recouvert d’une moquette est-il un aménagement ou une transformation ? Pour les bailleurs, un beau parquet abîmé par une moquette entre dans le cadre d’une transformation et la remise en état doit s’effectuer aux frais du locataire. Si ce dernier n’accepte pas cette vision des choses, vous devez :
- d’abord saisir la Commission départementale de conciliation. Celle-ci rend généralement son avis dans un délai de 2 mois. N’hésitez pas à lui fournir un dossier contenant des décisions de justice antérieures (jurisprudence) sur des points similaires ;
- saisir le Tribunal de proximité si le désaccord persiste. Et c’est au juge que reviendra la responsabilité de trancher.