Vous connaissez sans nul doute le dispositif Pinel neuf, dont on parle beaucoup dans les médias. Une variante de cette formule, le Pinel « rénové », existe, moins connue mais tout aussi performante fiscalement.
Focus sur cette opportunité originale : un investissement dans un logement ancien, lourdement réhabilité par des professionnels afin qu’il devienne « comme neuf » …
Les logements pouvant bénéficier du dispositif « Pinel rénové » sont, le plus souvent, situés dans des immeubles d’habitation anciens à réhabiliter. Certains font toutefois partie d’un local non affecté à l’habitation, et qui va être transformé en logements.
Similitudes entre le Pinel neuf et le Pinel rénové
La fiscalité
Les deux dispositifs offrent une réduction d’impôt sur le revenu correspondant à 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat du bien, en fonction de la durée d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans).
L’investissement annuel total défiscalisable ne peut être supérieur à 300.000 € (acquisition + frais). Vous pouvez donc acheter plusieurs logements au cours d’une même année (et la facture globale peut être supérieure à 300.000 €), mais seuls 300.000 € seront pris en compte dans le calcul de la défiscalisation. L’économie d’impôt maximale atteindra donc 36.000 € sur 6 ans, 54.000 € sur 9 ans et 63 .000 € sur 12 ans.
Les contraintes de base à respecter
Le logement doit être acquis dans une zone géographique éligible, et à un prix d’achat au m² n’excédant pas 5 .500 €.
Vous devez louer le logement nu (non meublé) en tant que résidence principale à des locataires aux ressources plafonnées. Le loyer est aussi plafonné.
Les conditions auxquelles doit répondre le logement pour être éligible au Pinel rénové
Logement non décent
Le logement acheté doit être en très mauvais état, inéligible à la location tel quel (indécent). Il vous faut donc obtenir, avant de commencer les travaux, une attestation de l’état descriptif du logement prouvant son éligibilité à l’avantage fiscal.
Obligation de travaux
Il doit, ensuite, faire l’objet de travaux de réhabilitation précis, définis dans un décret.
Réhabilitation lourde
Une fois les travaux terminés, le logement doit être, sur le plan technique et énergétique, comme neuf.
Une attestation prouvant la décence du logement et le respect de performances techniques et énergétiques doit d’ailleurs être obtenue à la fin du chantier. Un logement en Pinel rénové est forcément doté du label Bâtiment Basse Consommation (BBC) ou Haute Performance Energétique (HPE).
A noter : n’oubliez pas de joindre les 2 attestations (amont et aval des travaux) à votre déclaration de revenus de l’année d’achèvement des travaux. Ils feront foi pour l’administration fiscale qui jugera si le logement a bien été réhabilité dans les règles de l’art.
Pourquoi le Pinel rénové peut-il vous intéresser ?
Ce dispositif vous permet d’accéder à des emplacements privilégiés, notamment en centre-ville où peu de logements neufs sont en vente, bénéficiant d’une demande locative forte et d’un espoir de valorisation attractif.
Par ailleurs, compte tenu de l’importance et de la technicité complexe des travaux obligatoires, il implique la réalisation de ces derniers par des professionnels aguerris. Une sécurité.
Une fois réhabilité, l’immeuble est comme neuf, aux toutes dernières normes. Des programmes « clefs en main » sont commercialisés par des opérateurs spécialisés dans les réhabilitations lourdes. Dans cette situation optimale, c’est l’ensemble du bâtiment qui est réhabilité (parties privatives et communes). Le mécanisme d’achat est protégé par un contrat spécifique, qui vous protège, en tant qu’acquéreur : la vente immobilière en rénovation (VIR).
Enfin, ce dispositif « Pinel rénové », offre des avantages fiscaux conséquents aux investisseurs les plus fortement imposés puisqu’il est compatible avec le régime du déficit foncier : les travaux déductibles s’imputent soit sur leurs revenus fonciers, soit sur leur revenu global, dans la limite de 10.700 € / an.
Attention : ce dispositif n’a rien à voir avec le Denormandie ancien…