La réforme de la copropriété s’est concrétisée le 1er juin 2020. Quels changements implique-t-elle ?
C’est l’ordonnance adoptée le 30 octobre 2019 qui décrit le nouveau fonctionnement des copropriétés. 4 grandes évolutions sont à noter :
Un conseil syndical plus autonome et plus ouvert
S’il comprend au moins 3 personnes, le conseil syndical peut désormais recevoir une délégation de pouvoir de la part des copropriétaires, dans le but de lui permettre de prendre certaines décisions sans avoir à organiser un vote général.
L’assemblée générale des copropriétaires peut ainsi déléguer des missions au conseil syndical, telles que le lancement de procédures contre les copropriétaires endettés ou la réalisation de certains travaux. Dans tous les cas, un budget plafond doit être voté en AG pour permettre ces actions « autonomes ». Des décisions sont exclues de ces missions déléguées : l’approbation des comptes ou la fixation du budget prévisionnel, notamment.
A noter que la mission du président du conseil syndical est également renforcée : l’AG peut, par exemple, mandater le président pour intenter une action en justice contre le syndic, afin d’obtenir réparation d’un préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.
Par ailleurs, les descendants et ascendants des copropriétaires peuvent dorénavant faire partie du conseil syndical de la copropriété.
Des calculs de majorité assouplis
Dans le but de faciliter la prise de décision, les règles de majorité ont été modifiées dans certaines situations : par exemple, pour réaliser certains travaux, la majorité simple est requise alors qu’auparavant, la majorité absolue était nécessaire. Autre cadre concerné : l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie de pénétrer dans les parties communes peut passer d’une majorité absolue à une majorité simple.
Des syndics potentiellement plus actifs
S’il le souhaite, le syndic de la copropriété peut proposer un accord au conseil syndical, portant sur des services « plus », n’entrant pas dans ses prérogatives et missions habituelles. Cet accord doit obtenir une autorisation en AG, à la majorité simple. Il peut, par exemple, s’agir de services de conciergerie, de gardiennage, etc.
A noter qu’en cas de changement de syndic (la réforme maintient la mise en concurrence obligatoire du syndic à chaque échéance), les obligations du syndic partant envers le syndic nouvellement élu sont modifiées depuis le 1er juin.
Il doit dorénavant lui transmettre :
- un bilan de la trésorerie, ainsi que les références des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires, et les coordonnées de la banque. Ceci doit être fait dans un délai de 15 jours à compter de la fin de sa mission (au lieu d’1 mois auparavant) ;
- dans un délai d’1 mois également, tous les documents du syndicat des copropriétaires, archives comprises. Les documents dématérialisés doivent évidemment faire partie de ce transfert ;
- dans un délai de 2 mois, l’état des comptes des copropriétaires, ainsi que celui des comptes du syndicat.
A noter, enfin, que la réforme plafonne le coût de l’état daté facturé au propriétaire vendant son bien, à 380 €.
Une simplification des règles pour les petites copropriétés
Les petites copropriétés composées de 5 lots maximum ou dont le budget prévisionnel moyen sur une période de 3 exercices consécutifs n’excède pas 15.000 €, voient leur gestion simplifiée.
Elles ne sont, par exemple, plus obligées de :
- tenir une comptabilité d’engagement. Une simplification qui facilitera grandement la mission des syndics bénévoles… ;
- constituer un conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires suffit ;
- convoquer une AG, dès lors que les décisions sont prises à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, envoyées dans un document écrit ou à l’occasion d’une réunion « simple ». Ce formalisme simplifié est toutefois limité aux décisions ponctuelles qui s’avèrent indispensables entre 2 AG annuelles.
N’hésitez pas à consulter nos autres fiches dédiées à la copropriété :