Le statut LMP implique des règles spéciales, différentes de celles qui s’appliquent au statut LMNP. Mais attention, nous ne parlons pas seulement, là, de fiscalité ! D’autres domaines sont touchés, comme l’a rappelé récemment la Cour de Cassation.
Le site web du Figaro s’est fait l’écho d’une intéressante décision de justice concernant le cas d’un investisseur particulier ayant contracté plusieurs crédits immobiliers qui allaient faire de lui, à terme, un loueur en meublé professionnel (LMP) détenteur de 10 logements locatifs.
Les prêts sont accordés par plusieurs banques et les logements loués. Problème : les loyers annoncés lors des simulations financières du vendeur sont bien supérieurs aux loyers de marché… L’investisseur est alors obligé de les revoir à la baisse et se retrouve en situation financière délicate.
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Après plusieurs impayés des mensualités de remboursement, l’une des banques l’assigne en justice et obtient sa condamnation : l’investisseur doit lui régler 138.334 € auxquels s’ajoutent des intérêts au taux de 5,15 %. La facture globale grimpe alors à 268.620 €.
L’emprunteur fait appel de ce jugement et explique, pour sa défense, que :
- la banque ne peut obtenir le versement d’intérêts car elle n’a pas respecté le délai de rétractation de 10 jours accordé par la loi à tout consommateur ;
- la demande de la banque est prescrite, puisque 2 ans se sont écoulés depuis les 1ers incidents de paiement.
La banque réplique que ces règles liées au statut de « consommateur particulier » ne s’appliquent pas puisque l’investisseur n’est pas un loueur en meublé non professionnel (LMNP), mais un loueur en meublé professionnel.
Dans un 1er temps, la Cour suit la demande de l’investisseur et annule l’obligation de versement des intérêts d’un montant de 130.286 €. Son argument est qu’au moment de la souscription des crédits, l’investisseur n’étant pas encore inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS), il ne pouvait pas être considéré comme un LMP. Il pouvait donc bénéficier des règles protectrices du code de la consommation (dont fait partie le délai de rétractation), accordées aux seuls emprunteurs particuliers.
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Saisie par la banque, la Cour de Cassation annule ce jugement en indiquant que l’intention de se constituer un patrimoine immobilier sous statut LMP suffisait et que la non inscription au RCS (impossible, de toute façon, au moment de la souscription des crédits… trop tôt…) ne justifiait pas que la banque ne puisse retenir le statut LMP dans le cadre des droits attachés aux crédits. L’investisseur a donc régulièrement bénéficié, dès le départ, du statut LMP, avec la règlementation liée.
A noter ! Cette décision a eu lieu alors que les crédits avaient été souscrits sous l’ancienne règlementation qui imposait aux LMP 3 obligations, dont celle de s’inscrire au RCS. Or, depuis 2018, et suite à une décision du Conseil constitutionnel, l’obligation de s’inscrire au RCS a été annulée.
Aujourd’hui, seules 2 obligations subsistent pour être considéré LMP :
- Les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23.000 € ;
- Ces recettes doivent excéder les autres revenus du foyer fiscal.
Ce changement est d’importance car il sous-entend qu’un certain nombre d’investisseurs qui souhaitaient garder le statut LMNP, même avec plusieurs logements meublés en location (et qui ne s’inscrivaient donc pas au RCS), se retrouvent aujourd’hui automatiquement sous statut LMP si les 2 conditions financières sont remplies. Nous avions déjà attiré votre attention sur ce point…
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N’hésitez pas à lire notre dossier complet consacré au LMP avec les fiches pratiques :