C’est un calcul à faire… avec une bonne perception des possibilités de location. Si les indicateurs sont au vert, combiner la location étudiante et la location saisonnière peut s’avérer plus rentable que la location classique.
Accroître le rendement de ses actifs pierre, c’est évidemment l’objectif de tous les investisseurs. Plusieurs stratégies sont à adopter pour atteindre ce but, comme nous l’avons déjà évoqué dans plusieurs fiches pratiques :
- Quelle surface privilégier pour obtenir le meilleur rendement locatif ? ;
- Augmenter son rendement locatif en gérant soi-même ses biens ;
- S’investir dans le contrôle des charges de copropriété pour booster le rendement ! ;
- Rendement locatif : impliquez le syndic dans la baisse des charges ! :
- Dopez le rendement en changeant d’assurance !
Il existe une autre stratégie intéressante pour augmenter le rendement : tourner le dos à la location classique unique (nue ou meublée) pour allier deux types de location. À vous de voir si cette combinaison peut être envisagée pour vos logements locatifs. Pour étudier la faisabilité du projet, il faut faire attention à plusieurs aspects :
L’adresse du logement locatif
C’est du bon sens ; toutes les adresses ne se prêtent pas à la location saisonnière, pas plus qu’à la location à des étudiants… Premier critère à cocher, donc : une situation géographique adéquate. Autrement dit, le logement doit être situé dans une zone touristique, qui peut aussi intéresser des étudiants en raison de la présence d’écoles ou de facultés pas trop loin. Sur ce dernier point, ne vous limitez pas aux quartiers universitaires… Par exemple, de nombreux étudiants inscrits dans une faculté de Montpellier choisissent de se loger à la Grande Motte, station balnéaire située à une vingtaine de kms de là…
Les caractéristiques du logement
Tous les types de logement ne sont pas forcément adaptés à cette double location… Bien sûr, les plus petits logements sont recherchés par les étudiants en quête de petits prix… mais n’écartez pas les plus grandes surfaces, si elles peuvent faire facilement l’objet d’une colocation…
Par ailleurs, un logement avec vue sur un monument historique, situé près d’une plage ou dans un quartier central aura toute l’attention des touristes… Un « plus » également pour ces derniers : la présence d’un espace extérieur : une terrasse ou un balcon où installer une table…
Enfin, soignez les meubles et l’équipement, importants aussi pour les locataires saisonniers.
Les loyers possibles
Faites une petite étude de marché car il vous faut aussi avoir une idée précise des loyers pouvant être appliqués. Le bail meublé étudiant dure 9 mois et la location saisonnière peut donc durer 3 mois : par exemple, de la mi-juin à la mi-septembre. Réalisez des simulations et vous basant sur les annonces existantes ou les conseils de professionnels de la location. Et comparez le résultat final annuel : la location classique est-elle plus intéressante financièrement que la double location ? Si le bien est placé idéalement dans une zone touristique et proches d’écoles, le cumul de loyers peut être beaucoup plus intéressant car la location saisonnière (parfois à la semaine) est généralement très rentable.
Faites la balance « avantages » / « inconvénients »
Le risque de vacance locative
La question évoquée plus haut (location classique ou double location ?) implique une réponse nuancée : certes, le cumul des deux loyers potentiels possibles peut être plus intéressant que le loyer unique d’une location classique… à la condition qu’il n’y ait pas d’absence de locataire. Car, logiquement, le risque de souffrir d’une vacance locative est plus grand lorsque les changements de locataires sont plus fréquents.
L’implication dans la gestion
Là encore, plus les changements de locataires sont fréquents, plus la gestion prend du temps. Si vous faîtes appel à un administrateur de biens, il faudra penser à retirer le coût de sa facture.
Les coûts induits par les changements de locataire
Pensez aussi à ajouter un coût « entretien du logement » dans la double location qui est plus « consommatrice » d’entretien que la location classique de 3 ans renouvelable.
Les autorisations éventuelles
La location saisonnière est encadrée dans certaines villes qui instaurent une demande préalable à la commune. De même, vérifiez que la copropriété n’interdit pas ce type de location…
Avec toutes ces cartes en main, vous pouvez prendre une décision. Si la formule double location est relativement sûre et beaucoup mieux rémunératrice, n’hésitez pas à opter pour elle…