La période de crise sanitaire et économique que nous vivons est compliquée pour des locataires certes mais elle l’est aussi pour des bailleurs ! Certains sont également en difficulté financière et souhaitent vendre des actifs immobiliers au plus vite. Mais attention, le respect des procédures est primordial, comme l’a récemment rappelé la Cour de Cassation à propos d’une affaire ancienne.
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La règle habituelle est claire : un bailleur a le droit de résilier le bail de son locataire pour plusieurs raisons, dont la vente du logement. Mais, quel que soit son besoin de rapidité de l’opération, il ne peut compresser les délais légaux de préavis.
C’est ce qu’a tenu à rappeler la Cour de Cassation dans un jugement du 7 octobre 2020 (Cass. Com, 7.10.2020, H 19-14.388) : un locataire ne peut pas recevoir un congé pour vente sans offre d’achat ni respect du préavis de 3 mois, sous prétexte que son bailleur fait face à des difficultés financières.
En l’occurrence, dans l’affaire portée en justice, le bailleur était une société se retrouvant en liquidation judiciaire. Souhaitant payer ses créanciers, celle-ci a accéléré la procédure de vente de ses actifs pierre sans respecter la loi de 1989. Cette loi, rappelons-le, organise les rapports entre locataires et bailleurs et prévoit des garanties pour le titulaire d’un bail d’habitation nu ou d’un bail d’habitation meublé. Un locataire expulsé de son domicile avait saisi la justice pour contester les faits.
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A noter que le liquidateur judiciaire de la société avait intégré ce non-respect des règles, en arguant que les actifs de la société en faillite devaient être vendus « dans les meilleures conditions ». Ce dernier point explique la rapidité de la procédure et l’expulsion ; la vente occupée étant moins intéressante financièrement.
Avec l’accord final du juge-commissaire du tribunal de commerce, contrôlant la procédure de liquidation, le bailleur a pensé avoir gagné. Mais la Cour de Cassation a cassé tous les jugements précédents, rappelant deux points importants :
- Les intérêts des créanciers de la société propriétaire ne sont pas supérieurs aux droits du locataire ;
- la procédure de liquidation détaillée dans le Code de commerce n’annule pas les obligations créées par la loi de 1989 en matière de congé pour vente.
Une jurisprudence qu’il est bon de rappeler dans la période actuelle. Vous défaire de certains actifs immobiliers peut être la solution à une difficulté financière, bien sûr, mais elle doit se faire dans les règles de l’art. Par ailleurs, la vente d’un logement occupé est tout-à-fait possible. Cette solution vous permet de vendre rapidement… à la condition de faire un geste sur le prix. N’hésitez pas à vous reporter à nos fiches Peut-on vendre un logement en cours de location ? et Vendre un logement occupé : les éléments à connaître.