Des biens immobiliers (dont certains locatifs) qui se retrouvent en indivision, c’est une situation relativement courante, que chacun d’entre nous peut connaître à l’occasion, par exemple, d’un divorce ou d’un héritage. Points importants à connaître sur ce régime de partage particulier.
Définition de l’indivision
L’indivision est une propriété partagée. Il s’agit d’une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes disposent de droits de même nature sur un ou plusieurs biens, sans que leurs parts respectives soient individualisées. En clair, chaque indivisaire est propriétaire d’une partie du bien, mais tous le possèdent dans sa globalité.
L’indivision, une situation volontaire ou subie
Le régime de l’indivision peut tout à fait découler d’une décision volontaire. Les parties passent alors une convention d’indivision avant d’acquérir un bien. Des couples non mariés font ce choix pour acquérir des biens immobiliers ; D’autres – des amis – font ce choix pour acheter une résidence secondaire à plusieurs, par exemple…
Ce régime peut aussi être subi, suite, par exemple, à un divorce ou à un héritage lorsqu’il y a plusieurs héritiers.
Vous pouvez donc vous retrouver indivisaire d’un bien locatif…
Personne n’est obligé de rester en indivision
L’article 815 du Code civil est clair : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué. » Un indivisaire a le droit de demander à quitter à tout moment l’indivision.
Conséquence : s’ils n’ont pas les moyens de racheter la part de celui qui souhaite partir (ou si aucun acquéreur extérieur n’est intéressé), les autres indivisaires sont parfois obligés de vendre le bien pour effectuer le partage.
Mieux vaut organiser l’indivision
Si les processus de décision ne sont pas organisés à l’avance, des blocages peuvent survenir, surtout qu’il n’existe aucun moyen d’obliger l’éventuel indivisaire en désaccord avec les autres, à vendre. Ces blocages sont préjudiciables à la bonne gestion et à la valorisation du bien. Le patrimoine peut se déprécier. Mieux vaut donc mettre en place une convention.
La convention d’indivision
Un contrat peut être signé entre indivisaires, prévoyant en détail l’organisation de l’indivision. Ce contrat privé offre une grande liberté, mais certains principes de l’indivision sans convention ne peuvent être transgressés. Par exemple, il est interdit de prévoir une clause prévoyant qu’une majorité d’indivisaires pourra obliger un autre indivisaire à vendre. En revanche, il est possible de prévoir que certaines décisions pourront être adoptées à la majorité simple des indivisaires (représentant au moins 51 % des parts).
La convention peut aborder, s’il s’agit d’un bien locatif, par exemple, le process de gestion et désigner la personne qui pourrait en être responsable (au sens de prise en charge de l’organisation, pas au sens de la responsabilité juridique).
La convention peut aborder de multiples points, y compris ceux concernant le partage final. Par exemple, si certains indivisaires n’ont pas les moyens de participer aux charges, il peut être prévu que ceux qui ont pris ces frais en charge obtiennent plus d’argent au moment de la revente. Cela peut aussi être le cas pour l’indivisaire désigné pour s’occuper majoritairement de la gestion du bien : son implication en termes de temps passé peut être récompensée par une part plus élevée à la revente.
Bien entendu, tous les indivisaires doivent agréer la convention pour que celle-ci soit valable. Le document peut avoir une validité temporaire (5 ans au maximum) ou permanente.
Notre conseil : n’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert (juriste, avocat, notaire…) pour rédiger la convention. Cela vous évitera de mauvaises surprises avec, notamment, des clauses pouvant se révéler non valables. Une sécurité qui vous coûtera quelques milliers d’euros.