Gérer un bien en copropriété demande de s’impliquer sur plusieurs niveaux. Découvrez toutes les étapes pour réussir son investissement locatif.
De plus en plus de propriétaires décident d’investir dans un nouveau logement et de le mettre à disposition de locataires. L’investissement locatif peut en effet être une source de revenus non négligeable. Mais que faire quand ce logement fait partie d’une copropriété ? En effet, en tant que bailleur, il est important de connaître toutes les spécificités liées à la copropriété. Découvrez tous nos conseils pour une meilleure gestion de votre bien en copropriété.
- Conseil n°1 : Se renseigner sur la copropriété avant d’acheter son bien
La loi du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Lorsqu’un bailleur achète un bien dans un immeuble, il devient propriétaire de son logement mais également d’une quote-part des parties communes de l’immeuble. En tant que propriétaire, il est alors redevable d’une partie des charges de copropriété pour assurer l’entretien des parties communes. C’est le règlement de copropriété qui fixe la clé de répartition qui sert à fixer le montant des charges dont est redevable le propriétaire.
Bon à savoir : En tant que bailleur, vous pouvez demander à votre locataire de vous rembourser une partie de ces charges. Ce sont les charges récupérables. Il s’agit par exemple des charges relatives à l’entretien des espaces verts de l’immeuble, ou à l’éclairage des parties communes.
Lors de la vente, le propriétaire sortant se doit de fournir plusieurs documents dont un état daté qui donne des informations financières clés au futur acquéreur telles que le montant des charges courantes incluses ou non incluses dans le budget prévisionnel, le niveau global des impayés, le montant de la dette fournisseurs, les travaux à prévoir, etc.. Grâce à ces informations, il sera facile de juger si acheter un bien dans cette copropriété pour le mettre en location sera un investissement intéressant ou non.
Par exemple, des charges trop élevées ou un haut niveau d’impayés sont signe d’une mauvaise gestion de la copropriété. Cela peut rendre la gestion d’un bien dans l’immeuble difficile ou faire peur aux locataires.
Le montant des charges et la qualité de vie dans l’immeuble dépendent également grandement de la gestion de la copropriété. Elle est confiée à un syndic de copropriété qui peut être externe ou interne à l’immeuble. Dans tous les cas, nous recommandons aux bailleurs de s’impliquer le plus possible dans la gestion de la copropriété pour suivre les dossiers en cours et assurer le meilleur confort de vie à ses locataires.
- Conseil n° 2 : S’impliquer dans la gestion de la copropriété
Pour gérer un bien en copropriété, il est important de s’impliquer dans la gestion de l’immeuble dans son ensemble. En effet, en achetant un bien en copropriété, le futur bailleur fait obligatoirement partie du syndicat des copropriétaires.
Cet organe très important a pour rôle de prendre toutes les décisions concernant l’administration et la conservation de l’immeuble en votant différentes résolutions lors de l’assemblée générale annuelle de l’immeuble.
Il est très important pour le futur bailleur de s’impliquer dans les décisions pour deux raisons principales :
- Les décisions prises peuvent grandement influencer le montant des charges ;
- Une copropriété mal gérée peut entraîner le départ des locataires qui fuient des problèmes dans l’immeuble.
Une bonne gestion de son logement passe donc par une implication dans toutes les décisions du syndicat de copropriétaires.
- Conseil n°3 : Proposer le modèle de l’autogestion en copropriété
En copropriété, l’organe chargé de représenter le syndicat des copropriétaires et de faire exécuter les décisions prises en assemblée générale est le syndic de copropriété.
Il existe sous deux formes :
- Le syndic professionnel : Dans ce cas, le syndic de copropriété est une société externe, qui fait appliquer toutes les décisions contre le versement d’honoraires. Les honoraires de base servent à couvrir les prestations incluses dans le contrat du syndic. Toute prestation supplémentaire fera l’objet d’une facturation complémentaire. Il faut donc bien se renseigner avant d’opter pour ce modèle qui peut grandement alourdir les charges de copropriété du bailleur.
- Le syndic non-professionnel : Dans ce cas, le syndic de copropriété est un ou des copropriétaire(s). Ce modèle permet à la copropriété de réaliser des économies pérennes sur les charges et de recouvrer de la transparence. Généralement, la gestion de la copropriété est également plus efficace.
Ils existent deux modèles basés sur l’autogestion :
- Le syndic bénévole : Un copropriétaire est élu pour être le syndic de copropriété. Il travaille, tout comme le syndic professionnel, de concert avec le conseil syndical qui l’assiste dans sa tâche et contrôle sa gestion des comptes ;
- Le syndic coopératif : Dans ce cas, c’est le président du conseil syndical qui est élu en qualité de syndic. Il exerce sa mission assisté des autres conseillers syndicaux qui peuvent ainsi se répartir les tâches en fonction de leurs affinités respectives.
Bon à savoir : Un propriétaire non-occupant peut parfaitement se faire élire syndic ou membre du conseil syndical.
Pour proposer ce type de modèle, le bailleur doit ajouter la résolution de passage en syndic bénévole ou coopératif à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale en envoyant un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception au syndic actuel. Celui-ci est obligé de répondre favorablement à sa demande.
Le jour de l’assemblée générale, la décision doit être approuvée par un vote à la majorité de l’article 25-1 de la loi de 1965.
Certains copropriétaires font appel à des outils en ligne pour les accompagner dans leurs missions. Matera, par exemple, accompagne les syndics en autogestion grâce à un outil en ligne performant qui automatise les tâches courantes et à des experts à disposition qui prennent le relai sur les sujets techniques (juristes, comptables, experts en bâtiment).
- Conseil n°4 : Choisir la forme de location adaptée
Une fois que l’acquéreur a trouvé la copropriété dans laquelle investir pour louer son bien, il doit déterminer la forme de location adéquate.
Il en existe deux types. Chacune d’elle demande une gestion différente :
- La location meublée : Le logement est mis à disposition meublé pour une durée d’un an. Ce type de logement demande un plus grand investissement de départ car le bailleur doit fournir des meubles. Cependant, la location meublée a généralement une meilleure rentabilité qu’un logement de même surface vide. En effet, il peut être loué à un loyer supérieur. En revanche, les locataires changent plus souvent qu’en location vide, ce qui risque d’être plus chronophage pour le bailleur.
Bon à savoir : Vous pouvez également opter pour le bail étudiant qui est un contrat d’une durée de neuf mois.
- La location vide : Le logement est mis à disposition vide pour une durée de trois ans. Ce type de logement a une rentabilité inférieure à un logement meublé car son loyer est inférieur de 15 à 30 % en moyenne. Cependant, les locataires de logement vide s’engagent pour une plus longue durée.
Les deux formes de locations présentent des avantages et des inconvénients. C’est à l’appréciation du bailleur de choisir le modèle qui lui convient le mieux et d’établir le bail adapté.