Que devez-vous faire avant de louer votre logement ? Voici la liste des tâches à accomplir avant d’en arriver à la signature du bail. Nous démarrons ce dossier avec trois points importants : la vérification de la décence du logement – obligatoire pour pouvoir le louer – ,le choix du statut de location (vide ou meublé) et l’étude des impacts fiscaux.
Vérifier que votre logement est décent
C’est évidemment la 1ère chose à faire : vérifier que vous respectez la réglementation et que votre logement va pouvoir se louer en toute légalité. Un logement locatif a l’obligation d’être « décent ». Cette notion a beaucoup évolué au fil du temps et continue de subir des changements. Ainsi, si, au départ, elle comportait surtout une notion de surface minimale (attention, elle diffère selon qu’il s’agit d’une location classique ou d’une colocation) et de critères d’habitabilité liés à l’état de base du logement, elle implique aujourd’hui des paramètres environnementaux comme la performance énergétique ou la qualité de l’air intérieur… Pour connaître tous les détails sur la décence exigée d’un logement locatif, reportez-vous à nos fiches et actualités Logement décent : définition, obligations, critères à respecter, Nouveau critère de décence : la performance énergétique et Logement décent : les critères sont encore étendus.
A noter que ce critère de décence implique la vérification de l’état du logement via des diagnostics techniques. Aujourd’hui, pour pouvoir louer un logement, il vous faut réaliser pas moins de 7 diagnostics ; les deux derniers mis en place étant le diagnostic gaz et le diagnostic électricité. Voyez la liste des 7 diagnostics à réaliser dans notre fiche Les diagnostics gaz et électricité obligatoires pour louer depuis 2018.
Choisir le statut, vide ou meublé, du logement loué
Souhaitez-vous louer votre logement nu ou meublé ? Le type de contrat de location aura, en effet, son importance dans plusieurs domaines. Les deux formules sont différentes, et chacune peut vous convenir, comme expliqué dans notre fiche comparative Location meublée ou vide : comparaison des 2 statuts.
A noter ! Prenez en compte les spécificités de votre logement, car tous ne s’adaptent pas forcément au meublé, recherché le plus souvent par les étudiants ou les jeunes actifs. Les petits logements situés près des universités, des écoles, dans les coeurs des villes ou dans des quartiers dynamiques, sont particulièrement bien adaptés. Bien sûr, il y a des exceptions. De grands appartements peuvent se louer meublés, par exemple, à de jeunes étudiants recherchant une colocation. A vous d’étudier le marché local et ses besoins !
Étudier l’impact fiscal de vos choix !
Louer votre logement vide ou meublé aura un impact sur votre fiscalité.
Il s’agit donc de bien étudier votre situation patrimoniale globale, surtout si vous avez déjà des biens immobiliers locatifs vides, augmentant votre impôt sur le revenu.
Les régimes du loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou du Loueur en meublé professionnel (LMP) doivent aussi être étudiés avec attention, en fonction de votre situation fiscale. Surtout depuis les derniers changements intervenus ! En effet, sous conditions, les meublés, dont les loyers représentent des bénéfices industriels et commerciaux peuvent vous faire basculer automatiquement dans un régime professionnel. Nous attirions votre attention sur ce point dans notre actualité Locations meublées : la passage automatique du LMNP au LMP change la donne fiscale !
A noter que de nombreux propriétaires souhaitent aujourd’hui transformer leurs locations meublées courtes durées en locations meublées longue durée. Pas de contre-indication, bien sûr, s’ils respectent la règlementation de la location meublée classique, et notamment la liste des meubles et équipements qui doit impérativement être présente dans le logement.
Si nécessaire, n’hésitez pas à consulter un expert (notaire, conseiller financier, expert-comptable…) pour vous aider à organiser votre patrimoine immobilier. La création de sociétés abritant vos actifs immobiliers, par exemple, SCI ou SAS peut être avantageuse. Cette stratégie peut vous permettre de réduire votre ardoise fiscale et de faciliter la transmission de vos biens.
Voyez notamment notre dossier consacré aux SCI et comprenant les fiches Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés : quel régime fiscal pour une SCI ?, SCI familiale : 4 points pour tout comprendre !
Important pour les contribuables très investis en immobilier ! : Les locations meublées placées sous statut LMP sont exclues de l’assiette taxable à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Déterminer le loyer adéquat !
Une fois l’environnement du logement à louer bien appréhendé, fixez le loyer que vous allez réclamer à votre locataire. Une étude du marché locatif local est à faire sérieusement, ainsi que la recherche de contraintes imposées par les Pouvoirs Publics (nationaux ou locaux) concernant ce point. Les loyers plafonds imposés par des dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie, Cosse actuellement) sont également, bien évidemment, à prendre en compte. N’hésitez pas à lire nos fiches Comment fixer le montant de mon loyer ?
A noter ! Malgré les idées reçues, le meilleur loyer n’est pas forcément le plus cher !
Accroître un peu le loyer « moyen » constaté dans le quartier pour des raisons objectives (terrasse, vue imprenable…) se justifie. Mais fixer un loyer plus haut que la moyenne, sans raison, est contre-productif : les locataires risquent de « tourner » souvent, vous faisant prendre le risque d’une vacance locative coûteuse entre deux contrats de location.
N’hésitez pas, si vous souhaitez creuser davantage la question des points à connaître en amont d’une location, à consulter nos nombreuses actualités et fiches pratiques mises à votre disposition sur le site de Gererseul, dans la rubrique actualités ou dans le guide du propriétaire malin.