Bien sûr, certains bailleurs le font déjà. Au départ d’un locataire qui a une dette locative, ils gardent le dépôt de garantie. Mais cette pratique a toujours été contestée. La Cour de Cassation vient de confirmer que c’était bien autorisé.
La Cour de Cassation met fin aux polémiques
C’est un arrêt de la Cour de Cassation du 8 avril 2021 qui le dit clairement : « le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer. »
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Pour argumenter son jugement, la Cour mentionne la règle qui fait explicitement référence au loyer : « lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. » Pour la Cour, cette mention sous-entend que le loyer fait bien partie des cas d’utilisation du dépôt de garantie.
En tout état de cause, cet arrêt met fin à un certain flou dans ce domaine où les parties étaient souvent en désaccord. Pour les locataires et certains de leurs Conseils, le dépôt de garantie servait uniquement en cas de réparations à effectuer après le départ du locataire. Pour les bailleurs, il concernait aussi les loyers et charges impayés.
L’affaire jugée par la Cour de Cassation concernait un conflit qui avait démarré en 2016, entre un bailleur montpelliérain et ses deux locataires. Ces derniers refusaient le droit au propriétaire de se servir du dépôt pour se rembourser un impayé de loyer. Après avoir été déboutés par un 1er jugement, ils avaient été suivis par la Cour d’Appel qui, à son tour, a été déboutée par la Cour de Cassation.
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Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais fortement conseillé
Rappelons que le dépôt de garantie n’est pas une obligation dans un contrat de location, mais son utilité est incontestable dans bien des situations de départ des locataires. De fait, il n’est pas rare qu’après la réalisation de l’état des lieux de sortie, les bailleurs constatent des dégradations qui ne sont pas dues au simple passage du temps, mais à une absence d’entretien de la part du locataire. Or, celui-ci a l’obligation d’entretenir le logement tout au long du bail nu ou du bail meublé.
La possible constatation de loyers impayés ajoute à son intérêt, puisque ce cas est bien concerné par l’utilisation du dépôt de garantie, comme vient de la rappeler la justice.
Le dépôt de garantie n’est pas la seule parade aux loyers impayés
S’il peut donc effectivement servir à amoindrir ou à annuler une dette locative, le dépôt de garantie n’est toutefois pas le moyen le plus efficace. Et ce, pour trois raisons :
- D’abord parce que la dette n’est pas forcément égale à ce dépôt de garantie ; Elle peut lui être bien supérieure.
- Ensuite, parce qu’au cas où la dette égale le dépôt de garantie, encore faudrait-il qu’aucune dégradation ne soit constatée dans le logement… sous peine de ne plus avoir de réserves de trésorerie à conserver.
- Enfin, parce que de nombreux locataires quittent (après résiliation du bail à votre initiative ou à la leur) le logement en ne réglant pas le dernier loyer. Ils estiment que le dépôt de garantie remplacera ce dernier paiement. Or, en plus d’être illégale, cette pratique est désavantageuse à deux titres pour le bailleur : alors que le loyer est revalorisé chaque année, le dépôt de garantie, ne l’est pas, et est donc inférieur, au bout de quelques années à ce dernier. En cas de dégradations constatées dans le logement, il n’y a plus de réserve pour payer les travaux.
La garantie loyers impayés
Le mieux est de vous tourner vers une garantie loyers impayés (GLI) qui va assurer bien plus qu’un unique loyer non versé. Sachez que si vous n’y avez pas pensé au moment de la signature du contrat de location, il vous est tout-à-fait possible de le faire en cours de bail. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de notre partenaire Luko.
A signaler : vous avez aussi la possibilité de faire appel à la garantie VISALE, proposée par Action Logement.
La caution
Bien sûr, une assurance loyers impayés a un coût. Si vous souhaitez vous en exempter, il vous reste la solution de l’acte de cautionnement, signé par un proche du locataire.
La caution est plus efficace que le dépôt de garantie concernant les loyers impayés car elle peut être mise en route en cours de bail, ce qui n’est pas le cas du dépôt de garantie, utilisable seulement en fin de bail.
A noter : si votre locataire ne dispose pas de caution, vous avez la possibilité de faire appel à une société spécialisée. N’hésitez pas à demander des informations à ce propos à notre partenaire Garantme.