La trêve hivernale qui empêche toute expulsion de locataire se terminera, cette année, le 31 mai.
Les préfets de régions ont d’ores-et-déjà reçu une instruction pour que cette sortie de la trêve « n’empêche pas la continuation de la protection des personnes précaires et vulnérables ». Qu’est-ce que cela signifie, concrètement, pour vous, bailleurs ?
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Cette instruction est signée Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement, et Marlène Schiappa, ministre déléguée auprès du ministre de l’Intérieur, chargée de la Citoyenneté. Elle a donc pour but de donner des directives aux représentants locaux de l’Etat concernant la protection des personnes en difficulté, dans un contexte de reprise progressive des procédures d’expulsion. Celles-ci seront bien autorisées, mais sous conditions.
Les Pouvoirs Publics indiquent qu’ « afin de maîtriser la propagation de l’épidémie de COVID 19, le Gouvernement a été amené à prendre une série de mesures inédites de protection des locataires menacés d’expulsion ».
Les dernières trêves hivernales modifiées
Rappelons que la trêve hivernale 2020/2021 qui devait, comme c’est le cas chaque année, s’étendre du 1er novembre au 31 mars, a été prolongée jusqu’au 31 mai par une ordonnance du 10 février 2021.
La trêve 2019/2020 avait, elle, été modifiée trois fois : d’abord avancée au 18 octobre, elle avait ensuite été reculée jusqu’au 10 juillet après avoir d’abord été prolongée de deux mois.
Changer la loi va-t-il devenir une habitude ? « Non » affirment les deux ministres déléguées dans l’instruction, indiquant que « conçus comme une réponse d’urgence devant le caractère exceptionnel de la crise sanitaire, ces dispositifs dérogatoires ne peuvent se substituer de manière pérenne au cadre constitutionnel et législatif régissant les rapports locatifs et le droit de propriété. Il s’agit par ailleurs de ne pas pénaliser les propriétaires pour lesquels le loyer constitue la principale ressource financière. »
Cette dernière phrase est rassurante, montrant (enfin !) la prise en compte par l’Etat de la situation précaire dans laquelle se retrouvent parfois un certain nombre de bailleurs, comptant sur les loyers pour compléter leurs revenus ou rembourser un crédit immobilier…
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Que préconise l’instruction reçue par les préfets ?
Ce document détaille les étapes de la reprise de l’application de la procédure d’expulsion locative, « tout en tenant compte de la permanence des risques sanitaires et socio-économiques liés au COVID19 qui demeurent pour les personnes les plus vulnérables ».
Concrètement, à partir du 1er juin, si une expulsion doit avoir lieu, elle devra obligatoirement :
- être assortie d’une proposition d’un autre logement ;
- ou, à défaut, d’une proposition d’hébergement le temps qu’une solution pérenne soit trouvée.
Auparavant, tous les efforts devront avoir été faits par le bailleur pour anticiper le relogement des personnes expulsables. Si ces dernières sont très vulnérables, d’un point de vue sanitaire ou familial, elles seront autorisées à rester dans le logement.
Les droits des bailleurs
Pour tenir compte des difficultés financières potentiellement rencontrées aussi par les bailleurs, l’Etat s’engage à indemniser rapidement ces derniers de l’intégralité des sommes légalement exigibles.
Pour permettre aux préfets de disposer des moyens nécessaires pour répondre à l’ensemble des demandes d’indemnisation, le fonds d’indemnisation des bailleurs sera abondé par l’Etat à concurrence des besoins (estimés à 20 millions d’euros pour l’année 2021). Cette somme sera-t-elle suffisante ? Le média en ligne MSN-finance indique, dans un article consacré au sujet, que « dans un rapport sur la prévention des expulsions locatives publié en décembre dernier, le député de l’Hérault, Nicolas Démoulin (LREM), estimait les besoins supplémentaires d’indemnisation à 80 millions d’euros, rappelle Manuel Domergue, directeur des Etudes de la Fondation Abbé Pierre. “Il faudrait donc prévoir beaucoup plus d’argent sur la table”, glisse-t-il. »
Le cas échéant, ne tardez donc pas à constituer un dossier de réclamation, après le 1er juin.
Une organisation départementale à mettre en place
Pour faciliter la concrétisation de cette opération nationale, l’instruction gouvernementale demande aux préfets de mettre en place, à l’échelle départementale, un plan d’action avec les collectivités locales, les bailleurs et les associations, pour coordonner les recherches de logement, d’hébergement et l’accompagnement social et/ou juridique des ménages.
Le fonds d’aide aux loyers impayés en cours de création
Parallèlement au fonds d’indemnisation des bailleurs, l’Etat crée un fonds d’aide aux loyers impayés destiné aux locataires. Cette aide financière abondera, elle, le Fond de solidarité pour le logement (FSL) déjà géré par les départements. L’Etat a indiqué qu’il allait y verser 30 millions d’euros afin de soutenir les collectivités locales qui aident plus de foyers que d’habitude.
Si ces aides aux bailleurs et aux locataires sont rassurantes, il semble toutefois que, pour l’instant, le nombre de loyers impayés n’explose pas. La dernière étude de l’Observatoire national des impayés de loyers n’a ainsi pas noté de hausse inhabituelle des impayés. La Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) et l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) ont confirmé cette constatation.
Toutefois, les membres de l’Observatoire se montrent inquiets quant à l’avenir. Pour eux, « les foyers impactés par la crise ont de plus en plus de mal à payer leur loyer ». De son côté, le ministère de la Transition écologique confirme cette inquiétude en notant que « les ménages ne sont pas toujours en situation d’impayés car ils puisent dans leur épargne, leurs ressources familiales, et priorisent les postes de dépense, mais présentent un risque d’impayés à moyen terme. »