Vous avez réalisé un investissement locatif et commencé à louer un logement placé sous dispositif Pinel en 2014 et vous souhaitez prolonger de 3 ans la période de location ? Une case précise est à cocher dans votre déclaration d’impôts 2021.
Si vous avez acheté en 2014, mais loué seulement en 2015, la prolongation éventuelle de 3 ans n’engendrera pas de défiscalisation en 2021, les 6 années fiscalement déductibles ayant déjà été « consommées »…
Si vous détenez un ou deux logements placés sous dispositif Pinel et loués depuis 2014, vous avez la possibilité de prolonger la location pour une période triennale.
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Cela vous permet de continuer à bénéficier des avantages fiscaux attachés à ce dispositif. Rappelons qu’il permet – via une réduction d’impôts – d’abaisser le prix HT du bien de 12 %, 18 % ou 21 %, selon le nombre d’années de location (6, 9 ou 12 ans). La déduction se calcule sur un montant maximum de 300.000 € annuel, dans la limite de deux logements achetés. N’hésitez pas, pour tous les détails, à lire notre fiche explicative sur le fonctionnement du dispositif Pinel.
Attention ! Le choix de la durée de location est à annoncer à l’administration fiscale dès le démarrage de l’opération. SI vous avez le droit d’indiquer immédiatement une période de location de 9 ou 12 ans, ce n’est pas forcément judicieux. En effet, une fois la durée annoncée, vous ne pourrez plus la réduire. Alors que si vous partez sur une durée de location de 6 ans, vous pouvez toujours prolonger celle-ci de 3 ans, puis encore 3 ans.
Comment déclarer l’allongement de la durée de location au fisc ?
Pour les 1ers investisseurs en Pinel (le dispositif a été accessible en septembre 2014) qui ont indiqué une intention de location de 6 ans et qui ont loué la même année, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019 ont engendré les réductions d’impôt promises. A condition, bien sûr, que toutes les règles aient été respectées, comme le rappellent régulièrement les tribunaux.
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Si vous faites partie de ceux-là et que vous comptez poursuivre la location pour une période triennale (elle-même renouvelable une fois), il est indispensable de l’indiquer à l’administration fiscale, afin que vous puissiez continuer de profiter de la défiscalisation légale. Initialement prévue sur 6 ans, celle-ci va ainsi passer de 12 % à 18 % (2% de plus par an). Et dans 3 ans, si vous souhaitez profiter à plein du dispositif, vous prolongerez une nouvelle fois pour 3 ans la durée de location.
En cette période de déclaration des revenus 2020, il vous faut donc, lors de votre déclaration en ligne, vous rendre dans la partie « Revenus et charges », puis, dans la partie « Revenus », pour cocher « revenus fonciers ».
Vous devez ensuite cliquer sur la case « Déclaration des revenus fonciers 2020 » (formulaire n° 2044), puis sur la case « Déclaration d’engagement de location – Statut du bailleur privé » (formulaire n° 2044 EB).
Dans la partie consacrée aux « charges », cliquez sur « Investissements locatifs (Pinel, Denormandie ancien, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard) » et rendez vous sur le formulaire 2044 EB. Il vous suffit alors de cliquer sur la case « Pinel Métropole ou Pinel outre-mer : 1ère prorogation triennale de l’engagement initial de location de 6 ans. »
Le cas particulier des investisseurs qui ont acheté en 2014, mais loué en 2015
Si vous êtes dans ce cas, vous avez, vous aussi, défiscalisé au cours des 6 années 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019. Mais comme vous n’avez commencé à louer votre bien que l’année suivante, en 2015, vous ne pouvez pas encore procéder à la prolongation de la période de location, possible après 6 ans de location. Cela ne sera possible que l’an prochain.
En conséquence, vous ne pourrez avoir droit à aucune réduction d’impôt liée au dispositif Pinel cette année. Celle-ci reprendra l’an prochain.
Pas de défiscalisation possible cette année…
C’est Florent Belon, responsable de l’ingénierie patrimoniale d’Olifan Group, cité par un article du magazine Capital (sous la plume de Thibaut Lamy) qui a soulevé ce « problème » auquel ne s’attendent certainement pas la majorité des investisseurs concernés. Il a ainsi rappelé que la réduction d’impôt s’applique dès l’année d’acquisition du logement, ou d’achèvement de celui-ci s’il est acquis sur plan (en Vente en état futur d’achèvement / VEFA). « Les investisseurs ayant commencé à louer en 2015 alors que la réduction d’impôt courait dès 2014 ont donc déjà « mangé » leurs six années d’avantage fiscal », indique-t-il. Le problème est que, sur la même période, ils n’ont loué leur logement que pendant 5 ans. Or, c’est seulement 6 ans après la signature du 1er bail qu’est rendue possible la prorogation. Ce sera donc l’an prochain, ce qui explique que cette année, ces propriétaires ne peuvent pas prolonger leur engagement dans le cadre du dispositif Pinel et bénéficier de la réduction d’impôt.
et un remboursement à effectuer auprès des impôts
« C’est un véritable trou dans la raquette », note Florent Belon dans Capital. Car les propriétaires concernés qui n’ont pas droit, cette année, à la réduction d’impôt ont quand même reçu leur acompte (mis en place avec le prélèvement à la source) de 60 % au début de l’année 2021. Celui-ci devra donc être remboursé cet été, après régularisation des services des impôts.
Mieux vaut s’y préparer car la régularisation peut porter sur plusieurs milliers d’euros pour les investisseurs qui ont optimisé le dispositif en investissant au moins 300.000 €. Dans ce cas, en effet, l’avance perçue peut atteindre 3.600 € (60 % x 2 % x 300.000 €). « Si vous êtes concerné par ce décalage, vous avez donc tout intérêt à budgéter le montant de cette avance pour ne pas être pris de court à votre retour des vacances », commente justement le journaliste signataire de l’article !