Depuis le 1er juin 2021, le plafonnement des loyers est en place dans certaines villes de la banlieue de Paris. Après Paris et Lille, le mouvement se propage donc dans de nouvelles communes.
Sauf exception, les loyers des baux d’habitations louées nues ou louées meublées sont désormais plafonnés dans les communes gérées par Plaine Commune, établissement public territorial (EPT) regroupant 9 villes au nord de Paris. Il s’agit des communes d’Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse.
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Le 3ème plafonnement local, après Paris et Lille
Ce plafonnement fait donc suite à celui concernant Paris, mis en place en 2019, et à celui concernant Lille, mis en place en 2020. Pour connaître les loyers plafonds de Paris, reportez-vous au site de la préfecture de la région IDF. Pour les loyers plafonds de l’agglomération lilloise, reportez-vous au site de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer.
Souvent appelé « encadrement » des loyers, ce plafonnement local des loyers ne doit pourtant pas être confondu avec l’encadrement national des loyers (entre 2 baux, le loyer ne peut pas être augmenté au-delà d’un certain montant), ayant cours dans certaines zones tendues. Les deux dispositifs sont parallèles et peuvent d’ailleurs être effectifs dans les mêmes communes, en même temps. C’est d’ailleurs le cas des 9 villes de Plaine Commune où s’applique le nouveau plafonnement, déjà sous encadrement national des loyers en zones tendues. N’hésitez pas à lire notre fiche détaillant les spécificités de chacun des dispositifs « Plafonnement, encadrement des loyers : quelle différence ? » qui explique, entre autres, que lorsque les 2 dispositifs sont en cours, aucun ne prime sur l’autre. Le loyer maximum doit être le moins-disant (le plus bas).
Comment se déroule le plafonnement des loyers à Plaine Commune ?
C’est un arrêté du 1er avril 2021 qui autorise Plaine Commune à instaurer le plafonnement des loyers.
Les habitations concernées par ce plafonnement sont celles, nues ou meublées qui servent de résidence principale au locataire. Les nouveaux baux mobilités sont concernés, au même titre que les baux classiques.
Pour être contraints par ce dispositif, les baux doivent avoir été signés depuis le 1er juin 2021. Si vous avez signé un bail le 31 mai et que la remise des clés a lieu Le 1er ou le 2 juin, votre bail n’est pas soumis au plafonnement des loyers car c’est la date de signature du bail qui compte.
Comme à Paris et à Lille, le plafonnement des loyers vous contraint à ne pas dépasser un « loyer de référence majoré ». Cela signifie que le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence, majoré de 20 %. Exprimés en €/m²/hors charges, les loyers de référence sont mis à jour tous les ans par arrêté préfectoral. Ils découlent d’études réalisées par des observatoires locaux des loyers.
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Des catégories de logement sont déterminées en fonction des caractéristiques suivantes : le type de logement (appartement ou maison), le nombre de pièces, la date de construction et le type de location (vide ou meublée).
A noter que Le plafond de loyer est plus élevé en location meublée qu’en location nue pour tenir compte de l’investissement réalisé dans les meubles.
Attention ! Tout loyer plafond peut être dépassé grâce à l’ajout d’un complément de loyer, justifié par une plus-value exceptionnelle du logement (vue sur un monument historique, matériaux de luxe utilisés comme du marbre…). Attention à justifier ce complément par de réelles prestations.
Si vous êtes bailleur à Plaine Commune et que vous souhaitez connaître les loyers plafonds, référez-vous au site de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL).
Quelles sanctions en cas de non-respect du plafonnement ?
Si le locataire porte plainte pour non-respect du plafonnement :
- le préfet peut obliger le bailleur à baisser le loyer et à reverser au locataire le trop-perçu ;
- en cas de refus du bailleur, le préfet peut lui infliger une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5.000 € (15.000 € pour une personne morale, comme une SCI par exemple).
D’autres agglomérations devraient bientôt appliquer aussi un plafonnement
D’autres agglomérations devraient aussi imposer un plafonnement des loyers, à terme, comme nous l’évoquions dans notre actualité Le plafonnement des loyers va s’étendre. En plus des 4 grandes métropoles régionales (Bordeaux, Grenoble, Lyon/Villeurbanne et Montpellier), les intercommunalités franciliennes « Grand Orly Seine Bièvre » (Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine), Est Ensemble Grand Paris (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) et Grand Paris Sud Seine Essonne Sénart (Grigny) devraient y venir.
En tout état de cause, les candidats à l’instauration d’un plafonnement des loyers ont jusqu’au 23 novembre prochain pour effectuer leur demande auprès des Pouvoirs Publics qui ont la possibilité de la leur refuser.
Nous vous tiendrons évidemment au courant des prochaines autorisations accordées par le Gouvernement.