En tant que bailleur, vous demandez certainement à vos nouveaux locataires de vous transmettre une somme correspondant au dépôt de garantie. Savez-vous que s’ils ne sont pas en mesure de vous la fournir, il existe 3 autres solutions ?
Le dépôt de garantie est légalement exigible par les bailleurs dans le cadre des baux d’habitations nues ou meublées, mais aussi dans le cadre des baux commerciaux. Nous nous concentrons, dans cette fiche, sur le dépôt de garantie lié aux logements.
La protection du dépôt de garantie
Rappelons, en préambule, ce qu’est le dépôt de garantie, versé par le locataire au bailleur dès la signature du bail. Cet argent est destiné à être conservé par le bailleur pendant toute la durée de la location et doit être restitué lors du départ du locataire, si celui-ci a respecté ses obligations (règlement du loyer et des charges, entretien du logement…). Si cela n’est pas le cas, le bailleur peut se servir du dépôt pour se rembourser des dégâts ou des dettes. La jurisprudence le démontre : le dépôt de garantie peut servir à rembourser un loyer impayé, comme l’a récemment confirmé la Cour de cassation.
Attention à ne pas confondre les notions de dépôt de garantie et de caution, comme expliqué dans notre fiche Caution et dépôt de garantie : quelles différences ?
Plusieurs sources possibles peuvent constituer ce dépôt de garantie
Dans la majorité des cas, ce sont les locataires eux-mêmes qui donnent l’argent correspondant au dépôt de garantie. Celui-ci peut atteindre au maximum un mois de loyer hors charges en location nue, et deux mois de loyer hors charges en location meublée. Il arrive que certains locataires ne soient pas en capacité de régler cette somme. C’est parfois le cas lorsque le locataire est un jeune actif ou un étudiant… Si son dossier est bon, un locataire, en mal de régler le dépôt de garantie, ne doit pas être écarté. Vous pouvez lui suggérer des solutions alternatives :
- Utiliser l’avance Loca-Pass. Il s’agit d’une aide de 1.200 € maximum qui prend la forme d’un prêt à 0 % (gratuit : sans intérêts ni frais de dossier) pour financer tout ou partie du dépôt de garantie d’une résidence principale. Elle est proposée par Action Logement, organisme finançant la construction de logements et versant des aides financières aux salariés pour se loger. Les sommes versées proviennent des entreprises qui paient la participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC). Pour obtenir ce prêt gratuit, le locataire doit être âgé de moins de 30 ans ou être salarié du secteur privé (hors secteur agricole), apprenti, chômeur ou encore étudiant.
A noter : le remboursement de ce prêt démarre 3 mois après le versement des fonds au locataire ;
- Demander les fonds à la Caisse d’allocation familiale (CAF) qui, elle aussi, accorde un prêt sans intérêts équivalent à 1 mois de loyer hors charges. Ce prêt est à rembourser en 24 mensualités maximum, prélevées sur les prestations familiales. Si votre locataire souhaite accomplir cette démarche, vous, en tant que bailleur, vous devrez remplir une partie du formulaire ;
- Solliciter le Fonds de solidarité pour le logement (FSL). Selon le dossier, la somme sera à rembourser ou pas. Le FSL accorde, en effet, 2 formes d’aide : des subventions et des prêts qui doivent notamment servir à payer les dépenses liées à l’entrée dans le logement, comme le dépôt de garantie, par exemple.
Attention ! Chaque FSL départemental a son propre règlement intérieur et donc ses propres critères d’attribution. Par ailleurs, l’attribution d’une aide du FSL n’est pas systématique. L’aide peut notamment être refusée lorsque le montant du loyer et des charges est jugé trop élevé par rapport aux ressources du foyer.
Important ! La présence de cautions (cautions particulières privées, garantie Visale, organismes privés se portant caution pour des locataires, comme Garantme, par exemple) ne vous interdit nullement d’exiger de vos locataires le versement d’un dépôt de garantie en plus. Les actes de cautionnement, de leur côté, sont incompatibles (sauf pour les étudiants ou les apprentis) avec la souscription parallèle d’une assurance loyers impayés.
N’hésitez pas à lire notre dossier consacré au dépôt de garantie :
- Le dépôt de garante échapperait-il aux bailleurs ; Manifeste : la confiscation du dépôt de garantie, c’est non !
- Mon locataire conteste la retenue sur le dépôt de garantie : que faire ?
- Le dépôt de garantie : 1ère source de conflits entre bailleurs et locataires
- A quel moment doit-on rendre le dépôt de garantie ?
Enfin, n’hésitez pas, si besoin, à télécharger notre modèle de reçu de dépôt de garantie, notre modèle de lettre pour restitution du dépôt de garantie ainsi que notre fiche explicative sur la façon de gérer le dépôt de garantie au moment de l’arrêté des comptes.