Le mouvement de transformation de location nue en location meublée s’est considérablement ralentie depuis quelques mois. Et le mouvement inverse est dorénavant observé.
Les meublés font face à plusieurs inconvénients
Incontestablement, la guerre menée par certaines communes (Paris en tête) contre les meublés destinés à la location très courte durée (via Airbnb surtout) a porté ses fruits. La chute drastique de touristes liée à la crise sanitaire a ensuite fini de convaincre certains investisseurs d’abandonner le meublé courte durée pour un meublé classique longue durée. N’hésitez pas à lire notre actualité Transformer sa location courte durée en location meublée classique longue durée.
Parallèlement, certains investisseurs de meublés classiques (baux de 9 mois à un an) se sont lassés d’une recherche trop récurrente de nouveaux locataires et souhaitent une gestion plus simple et paisible sur longue durée. Dernière goutte d’eau qui fait changer d’avis certains investisseurs : le risque de basculer automatiquement en statut « loueur en meublé professionnel » (au lieu du statut choisi de « Loueur en meublé non professionnel »). Nous expliquions ce risque dans notre fiche Locations meublées : le passage automatique de LMNP à LMP change la donne fiscale !
Pour toutes ces raisons, certains propriétaires décident de revenir à la location classique d’un logement nu et à un bail 3-6-9, et de se passer de la fiscalité avantageuse des bénéfices industriels et commerciaux pour revenir à la fiscalité des revenus fonciers, attachée aux logements loués vides.
Nous avions évoqué dans notre fiche Passer de la location vide à la location meublée : comment faire ? la transformation d’une location nue en location meublée. Etudions maintenant l’inverse : le passage d’une location meublée à une location nue.
Comment changer de statut ?
La transformation d’une location meublée en location nue est beaucoup plus simple que l’inverse. Tout d’abord, les occasions sont nombreuses : à chaque départ d’un locataire, vous pouvez reprendre la main sur votre bien et décider de le transformer en location nue. L’inverse est évidement beaucoup plus compliqué puisqu’il faut attendre que le locataire (dont le bail est reconduit tous les 3 ans) quitte le logement nu.
Enlever les meubles
Une fois enlevés tous les meubles, vous pouvez, en toute simplicité, remettre votre bien en location nue. Si vous souhaitez laisser quelques meubles dans le logement, pas de soucis, mais attention, alors, à ne pas respecter la liste des meubles exigés pour le statut de location meublée imposée par la loi ALUR ! Vous risqueriez, sinon, en cas de contrôle, de voir votre bien requalifié en logement meublé.
Informer l’administration
Lorsque vous avez choisi de devenir loueur en meublé, vous avez réalisé certaines démarches (obtention d’un numéro SIRET…) et êtes devenu redevable de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE). Selon les situations, vous pouvez même être également redevable de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) et la TVA. N’hésitez pas à consulter le site dédié des Pouvoirs Publics à ces impôts lorsqu’ils sont dus par des particuliers.
Sur le plan administratif, le fait d’arrêter de louer en meublé vous oblige donc à faire une déclaration de cessation d’activité si vous détenez un seul meublé, ou une déclaration de fermeture d’un établissement si vous continuez à louer d’autres meublés. Utilisez pour cela le formulaire CERFA P2 ou P4.
Informer les services fiscaux
Sur le plan de votre fiscalité personnelle ou professionnelle, le changement de statut a des conséquences :
- Si vous êtes sous le statut de LMNP, aucune conséquence négative n’est à déplorer ; Les amortissements passés ne seront pas remis en cause ;
- En revanche, si vous êtes sous statut LMP, l’arrêt de votre activité sera générateur de plus-values professionnelles et donc d’impôt à régler auquel peuvent s’ajouter, le cas échéant, des prélèvements sociaux.
Rappelons que la location nue vous assujettira au régime fiscal des revenus fonciers dans lequel vous pourrez choisir entre le régime du micro foncier et le régime réel.
Le régime du micro-foncier vous est accessible lorsque vos revenus locatifs (hors charges) sont inférieurs à 15.000 €. L’administration fiscale applique alors un abattement forfaitaire de 30 %. En contrepartie de l’imposition de seulement 70 % de vos revenus fonciers, les travaux et charges ne peuvent pas être déduits.
Le régime réel, lui, peut s’appliquer dans deux cas :
- vos revenus sont inférieurs à 15.000 € : vous devrez alors calculer votre revenu net foncier, c’est-à-dire le revenu brut (loyers encaissés pendant l’année), déduction faite des charges (travaux, assurance, impôts fonciers, frais de gestion, intérêts d’emprunt, …). Important : si vous optez pour le régime réel, l’option est irrévocable pendant 3 ans.
- vos revenus sont supérieurs à 15.000 € : dans ce cas, vous n’aurez pas le choix puisque le régime réel s’applique alors obligatoirement.
Dans le cadre du régime réel, vous pourrez toutefois déduire, en plus des charges, des travaux. Reportez-vous à notre fiche explicative Revenus fonciers : quels sont les travaux déductibles ?