La location meublée (bail meublé) est une location immobilière spécifique. Louer un logement meublé est toujours plus rentable que louer un bien vide. Mais en contrepartie, le propriétaire doit se soumettre à davantage d’investissements financiers et personnels. Des précautions de sa part s’imposent pour éviter les litiges, c’est pourquoi il devra rédiger avec soin son contrat de location. Voici ce qu’il faut savoir pour réussir votre location meublée.
Les modalités du contrat de location.
La location en meublé doit reposer sur la rédaction d’un bail précis pour éviter tout litige. Et avant toute chose le bailleur doit s’assurer que le règlement de copropriété autorise la location en meublé.
Le contrat de location doit être établi selon un modèle type depuis le 1er août 2015. Ce contrat sous seing privé peut être signé n’importe où, en général sur les lieux du meublé, ou dans un endroit neutre.
La date de la signature n’est pas forcément celle d’entrée dans les lieux. Ces deux dates seront précisées dans le contrat de location. En revanche vous pouvez demander le versement du dépôt de garantie dès la signature du bail et encaisser le chèque immédiatement.
L’état des lieux et l’inventaire des meubles doivent être faits le jour de l’entrée dans les lieux, c’est-à-dire à la date de prise d’effet du bail meublé. Ce jour-là, votre locataire doit vous verser le premier mois de loyer. Si c’est en cours de mois, vous calculerez le montant du premier loyer au prorata.
Si vous êtes marié sous le régime de la communauté, la signature d’un seul des époux suffit. Si le meublé est en indivision, toutes les personnes devront signer le contrat.
Le contrat doit être fait en double exemplaire. Vous n’aurez pas besoin de faire enregistrer le contrat. Cette formalité n’est pas obligatoire.
Les pièges à éviter lors de la rédaction du contrat de location.
La durée : un bail écrit est obligatoirement d’une durée d’un an (reconductible tacitement), de 9 mois (non reconductible) pour les étudiants. Il existe aussi maintenant un bail mobilité d’une durée modulable, de 1 à 10 mois pour les personnes en stage ou en formation. Vous devrez alors demander à cette personne les justificatifs qui lui permettent d’avoir un bail mobilité.
La résiliation : pour la résiliation de son bail meublé, le locataire peut donner congé à tout moment, sans motivation, avec un délai de préavis d’un mois. De votre côté, pour la résiliation du bail, vous devrez respecter un délai de préavis de trois mois avant le terme du bail. À défaut, le bail est reconduit pour un an. Vous devrez procéder par courrier recommandé et préciser les motifs de non-renouvellement.
Les éléments qui garnissent le meublé : la jurisprudence donne les indications suivantes : meubles essentiels, cuisine équipée, salle d’eau et toilettes dans l’appartement, chauffage et occultation des fenêtres. Il est important de faire un état des lieux strict à l’entrée et à la sortie.
Le dépôt de garantie : il est d’usage de solliciter deux mois de loyer hors charges. Ce dépôt de garantie est là pour parer à d’éventuelles dégradations.
L’état des lieux : vous pouvez adjoindre une grille de vétusté afin de prévenir les litiges, à savoir : qui doit réparer un appareil qui tombe en panne ? Cette grille indique la durée de vie théorique des principaux équipements et les réparations auxquelles peut être tenu le locataire.
Les abonnements : Il est préférable que ce soit le locataire qui se charge de payer l’eau, le gaz et l’électricité, car cela peut s’avérer onéreux en cas de surconsommation.
Le loyer : depuis la loi Alur, si votre logement est situé dans une zone tendue (les 28 agglomérations principales françaises) vous ne pouvez plus décider librement du montant du loyer à la relocation.
Les charges : elles correspondent au montant des charges payées par le propriétaire pour des services dont le locataire bénéficie : ascenseur, nettoyage des escaliers…
Les documents annexes au contrat de location.
Vous devrez joindre à la fin du contrat un certain nombre de documents :
- le diagnostic technique qui doit être effectué en amont de la location ;
- un inventaire et un état du mobilier précis signé par les deux parties ;
- un état des lieux signé des deux parties, qui permettra de déterminer quelles réparations seront à la charge du locataire ;
- Une notice relative aux droits et devoirs du locataire et du propriétaire ;
- Une copie du règlement de copropriété.
D’autres documents sont facultatifs mais utiles :
- la liste des réparations à la charge du locataire ;
- la liste des charges récupérables ;
- la grille de vétusté ;
- l’acte de caution solidaire si votre locataire a un garant pour le paiement de son loyer ;
- Les justificatifs pour le bail étudiant ou le bail mobilité