Les textes détaillant l’obligation d’un audit énergétique lors de la vente des logements les plus énergivores (classés D, E, F ou G au DPE) ont été signés le 4 mai dernier. Certains logements doivent s’y conformer dès le 1er septembre prochain.
Issus de la loi Climat et résilience d’août 2021, deux textes – un décret et un arrêté – ont été publiés dans le Journal officiel du 5 mai 2022. Ils s’additionnent aux textes ayant transformé le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui inscrivent l’interdiction progressive de louer les « passoires énergétiques ».
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Quels logements sont concernés par l’audit énergétique ?
Seules les maisons individuelles et les appartements en monopropriété (la copropriété est donc exclue de ce dispositif) sont concernés par cette obligation d’audit énergétique.
Lors d’une vente, un audit énergétique doit obligatoirement être réalisé en plus du DPE, si celui-ci aboutit à une note D, E, F ou G. Son objectif est d’analyser précisément les caractéristiques énergétiques du logement, pour proposer des travaux d’améliorations de ces mauvaises performances.
Quel est le calendrier d’application ?
En l’absence des textes réglementaires, l’application du dispositif avait déjà pris du retard puisque l’obligation d’audit énergétique lors de la vente de maisons individuelles ou d’immeubles non soumis au statut de la copropriété devait, à l’origine, s’appliquer selon le calendrier suivant :
- le 1er janvier 2022 pour les logements appartenant à la classe F ou G ;
- le 1er janvier 2025, pour les logements appartenant à la classe E ;
- le 1er janvier 2034, pour les logements appartenant à la classe D.
Le ministère de la Transition écologique a finalement annoncé que :
- l’audit énergétique réglementaire entrerait en vigueur le 1er septembre 2022 pour les logements F ou G dont la promesse de vente (ou, à défaut, l’acte de vente) est signée à partir du 1er septembre 2022 ;
- les logements E seront soumis à cette obligation le 1er janvier 2025 ;
- viendra ensuite le tour des logements classés G au 1er janvier 2034.
A noter !
- La liste des personnes autorisées à réaliser cet audit (en plus des diagnostiqueurs traditionnels) s’élargit aux architectes, et à tous les professionnels qualifiés ;
- Le coût de l’audit oscille entre 500 € et 1.000 € en maison individuelle. Selon vos revenus, il peut faire l’objet d’un financement via MaPrimeRénov’ qui peut vous donner jusqu’à 500 € ;
- Cet audit est valable 5 ans.
Quel est le contenu de cet audit ?
L’audit devra préciser la répartition des déperditions thermiques et, le cas échéant, signaler l’existence de dispositifs de pilotage, ainsi que les conditions d’aération ou de ventilation du bâtiment avant travaux. Il devra aussi mentionner la consommation annuelle d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.
Mais l’audit devra surtout proposer des travaux destinés à améliorer la performance énergétique, en les décrivant précisément avec les économies d’énergies attendues.
Ces propositions de travaux pourront se faire selon deux formes :
Un parcours de travaux par étapes
Ce parcours intègre l’étude de 6 postes de travaux :
- l’isolation des murs ;
- l’isolation des planchers bas ;
- l’isolation de la toiture ;
- le remplacement des menuiseries extérieures ;
- la ventilation ;
- et la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire.
Des obligations d’atteinte de performance énergétique sont associées à chaque étape : la 1ère permet de réaliser un gain d’au moins une classe et au minimum d’atteindre la classe E, tandis que l’étape finale doit permettre d’atteindre au moins la classe B.
Pour les bâtiments notés F ou G avant travaux, le parcours de travaux comporte une étape intermédiaire permettant d’atteindre au moins la classe C.
Un parcours de travaux en une seule étape
Il s’agit là d’une rénovation globale visant à atteindre le niveau de performance de la classe B du DPE. Ce parcours de travaux intègre également l’étude des six postes de travaux cités plus haut.
Important !
Une dérogation est accordée dans certains cas. Si les caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales ou de coût des travaux, ne permettent pas l’atteinte de la classe de performance énergétique B, le parcours de travaux peut prévoir un traitement des 6 postes de travaux permettant de remonter la note du DPE d’au moins deux classes. Ainsi, les travaux doivent-ils permettre d’atteindre au moins :
- la classe de performance C pour les bâtiments de classe E avant travaux ;
- la classe de performance D pour les bâtiments de classe F avant travaux ;
- la classe de performance E pour les bâtiments de classe G avant travaux.
L’arrêté précise ainsi que « les 6 postes de travaux sont considérés comme traités dès lors que l’auditeur atteste qu’ils ont été portés à un haut niveau de performance en faisant appel aux meilleures techniques disponibles et compatibles avec les caractéristiques du bâtiment concerné. »
Des travaux préconisés seulement…
Les conseils de travaux de l’audit obligatoire sont informatifs et ne constituent en aucun cas une obligation pour le propriétaire. Celui-ci peut vendre le bien en l’état. A charge, ensuite, à l’acheteur de les réaliser, s’il le souhaite.