Aux soucis de lenteur liée à la récupération de loyers impayés, s’ajoute parfois la difficulté à faire jouer la caution, pourtant garante en cas de défaillance du locataire. Ces derniers mois, la Cour de Cassation a rappelé à des garants contestataires leurs devoirs.
Les loyers impayés, première source d’inquiétude des bailleurs
Subir des loyers impayés n’est jamais une partie de plaisir car le process pour récupérer la dette peut être pénible et long… sans parler de la procédure éventuelle d’expulsion, autorisée en cas de faute du locataire. Le non-paiement du loyer constitue évidemment une faute de sa part puisque s’en acquitter à date fixe constitue l’une de ses premières obligations.
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Les bailleurs se prémunissent contre les loyers impayés de deux façons :
- Ils souscrivent une assurance dédiée (« garantie loyers impayés » / GLI privée ou garantie Visale, gratuite et proposée par l’Etat) ;
- Ils lient le bail de leur locataire à une caution, personne se portant garante du paiement des loyers en cas de défaillance du signataire principal du bail, nu ou meublé. A noter que dans le cadre des colocations, le bailleur peut bénéficier d’un système de caution solidaire.
La caution doit assumer ses responsabilités
Lorsque le bailleur a opté pour la caution, il entend, bien évidemment, que cette dernière joue son rôle au pied de la lettre. Autrement dit, en cas de loyer impayé, elle doit se substituer au locataire en réglant le loyer à sa place.
Certains garants (rares, heureusement), bien qu’au courant du document qu’ils ont signé, contestent cette obligation, le moment venu. Dans une telle situation, les bailleurs peuvent les obliger à respecter le contrat, comme indiqué dans notre fiche pratique Loyers impayés : le garant refuse de payer les dettes du locataire.
Un délai de prescription de 3 ans et non de 2 ans !
Les cours de justice rappellent aussi que le délai de prescription concernant les demandes faites aux garants est de 3 ans et non de 2 ans, comme l’affirmait un garant dans une dernière affaire, estimant que l’affaire relevait du Code de la consommation (action en paiement) dans lequel le délai de prescription est de 2 ans seulement.
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Dans celle-ci, racontée sur le site des Editions Francis Lefèbvre, une association se porte caution solidaire des engagements du locataire d’un bail d’habitation. Celui-ci n’ayant pas réglé des loyers et des charges, l’association le fait à sa place. Après avoir assumé ses obligations auprès du bailleur, elle se retourne, ensuite, contre le locataire pour se faire rembourser la dette globale.
Ce dernier refuse de rembourser, arguant que cette action est soumise au délai de prescription de 2 ans prévu par l’article L 137-2 du Code de la consommation et qu’elle est donc prescrite. Mais la Cour d’appel écarte l’exception de prescription, et répond favorablement à la demande de la caution.
Le pourvoi du locataire est donc rejeté : l’article L 137-2, devenu L 218-2, du Code de la consommation n’est pas applicable aux actions dérivant d’un contrat de bail d’habitation, soumises au délai spécifique fixé à 3 ans, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Et qu’il s’agisse du locataire en titre ou de sa caution, le délai de prescription est le même ; il est triennal. « Ce recours à la caution, indiquent les Editions Francis Lefèbvre, est prévu par l’article 2306 du Code civil. Il est constant que celui qui est subrogé dans les droits de la victime d’un dommage ne dispose que des actions bénéficiant à celui-ci, de sorte que l’action contre l’assureur du responsable est soumise à la prescription applicable à l’action directe de la victime (Cass. 1e civ. 4-2-2003 n° 99-15.717 FS-PB : RJDA 8-9/03 n° 876). »
A noter !
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C’est la deuxième fois, en quelques mois, que la Cour de cassation émet cette règle importante sur le délai de prescription applicable à l’action subrogatoire de la caution contre le locataire en matière de bail d’habitation. Les délais de prescription pour le locataire et sa caution sont les mêmes ! Un arrêt (Cass. com. 5-5-2021 n° 19-14.486 F-P : RJDA 1/22 n° 38) l’avait encore rappelé en indiquant que l’action du créancier contre le débiteur commence à courir le jour où le créancier a eu connaissance des faits. Le délai de prescription de 3 ans démarre à ce moment-là, et donc, pas forcément au moment de l’impayé de loyer si le bailleur ne l’en a pas informé officiellement.
La justice rappelle ainsi, sans équivoque que les baux d’habitation sont soumis (y compris pour la caution) à la loi du 6 juillet 1989 et doivent en respecter toutes les règles. « La législation en bail d’habitation n’est pas inspirée par des impératifs commerciaux, mais vise à assurer et à protéger le droit au logement, notent les Editions Francis Lefèbvre. Elle est donc marquée essentiellement par des considérations d’intérêt général qui dépassent les relations bilatérales liant un professionnel et un consommateur. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ayant prévu un délai de prescription triennal, le délai biennal prévu par le Code de la consommation ne saurait trouver application en matière de bail d’habitation. »