Le dispositif de plafonnement des loyers s’étend doucement mais sûrement aux grandes métropoles françaises affichant un marché locatif tendu.
Préambule : le terme « encadrement des loyers » est utilisé par la plupart des protagonistes utilisant ce dispositif local, pouvant être mis en place par les communes candidates. Nous préférons parler de « plafonnement des loyers », afin que ce dispositif ne soit pas confondu avec l’autre dispositif, national celui-là, et concernant l’encadrement des loyers dans les zones tendues. Voyez notre fiche expliquant la différence entre les deux dispositifs : Plafonnement, encadrement des loyers… quelle différence ?
Deux grandes villes du sud adoptent le dispositif
En ce début d’été 2022, Montpellier sera la 1ère à instaurer un plafonnement des loyers : à partir du 1er juillet, les loyers seront plafonnés dans la capitale languedocienne. Pour connaître les loyers plafonnés de la métropole, référez-vous au site de Montpellier Méditerranée Métropole.
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Bordeaux s’y mettra deux semaines plus tard, à partir du 15 juillet. Les bailleurs de ces deux métropoles régionales seront donc obligés de limiter le montant des loyers réclamés à leurs locataires. Pour connaître les loyers plafonnés de la métropole, référez-vous au site de la préfecture de Gironde.
Le site MSN indique que selon le maire écologiste et le président socialiste de la métropole bordelaise, qui se sont exprimés sur ce sujet le 23 juin 2022, le but de cette mesure est de mettre un terme aux « excès » de certains propriétaires alors que la ville connaît un fort dynamisme depuis quelques années. Pierre Hurmic, maire de Bordeaux, reconnait que si « la majorité des propriétaires pratiquent des loyers convenables, certains en profitent pour engranger des revenus disproportionnés, provoquant des tensions sur le marché locatif. Ce sont ces derniers que le dispositif de plafonnement des loyers vise. » De son côté, Alain Anziani, président de la métropole de Bordeaux, a tenu à préciser que « ce n’est surtout pas une guerre contre les propriétaires, mais contre les excès. Bordeaux est devenue la 5ème ville la plus chère de France en termes de niveau des loyers, hors Île-de-France. »
Attention ! Ce dispositif n’est pas rétroactif. Les baux concernés seront ceux signés depuis le 1er juillet 2022 pour Montpellier et depuis le 15 juillet 2022 pour Bordeaux. la date de signature du contrat de location fait foi.
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Un « loyer de référence majoré » à ne pas dépasser
Dans la pratique, le plafonnement des loyers oblige les bailleurs à ne pas dépasser un loyer plafond appelé « loyer de référence majoré » qui est égal au loyer de référence (déterminé par la préfecture) + 20 %. Le loyer de référence varie selon les caractéristiques du bien et son adresse. Il existe des exceptions à ce plafonnement déterminé par le loyer de référence majoré : les biens présentant des caractéristiques « exceptionnelles » sont autorisés à appliquer un complément de loyer.
A noter :
- le loyer de référence majoré est « hors charges » ;
- les logements concernés par ces plafonnements sont ceux, nus ou meublés qui servent de résidence principale au locataire. Le bail mobilité est, lui aussi, soumis à ce plafonnement des loyers, comme les baux classiques.
Application du loyer le plus bas en cas d’éligibilité à plusieurs dispositifs de contrôle du niveau des loyers
Lorsque votre logement locatif est éligible à plusieurs dispositifs en même temps (encadrement national des loyers, plafonnement local des loyers ou dispositifs fiscaux Pinel, Denormandie ou Loc’Avantages), aucun dispositif n’est supérieur à l’autre. La règle veut que le loyer maximum soit le moins-disant (le plus bas).
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Plusieurs autres communes sont déjà concernées par le plafonnement des loyers
Depuis 2019, les villes appliquant le plafonnement des loyers sont :
- Paris depuis juillet 2019 ;
- Lille depuis mars 2020 ;
- Les communes franciliennes « Est Ensemble », à l’Est de Paris (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville, situées à l’Est de Paris), depuis novembre 2021 ;
- Lyon et Villeurbanne depuis novembre 2021 ;
- Les communes franciliennes de « Plaine Commune Grand Paris », au nord de Paris (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse), depuis juin 2021.
Montpellier et Bordeaux s’ajouteront donc à cette liste avec une instauration du dispositif en juillet 2022.
Des métropoles se sont vues refuser le droit d’instaurer le dispositif de plafonnement des loyers
Il s’agit de :
- « Grenoble-Alpes Métropole » comprenant 27 communes en plus de Grenoble (la Bresson, Brié-et-Angonnes, Champagnier, Claix, Domène, Echirolles, Eybens, Fontaine, Le Fontanil-Cornillon, Gières, Herbeys, Meylan, Murianette, Poisat, Le Pont-de-Claix, Quaix-en-Chartreuse, Saint-Egrève, Saint-Martin-d’Hères, Saint-Pierre-de-Mésage, Sassenage, Seyssinet-Pariset, Seyssins, La Tronche, Varces-Allières-et-Risset, Vaulnaveys-le-Bas, Venon et Vif) ;
- Et « Grand Orly Seine Bièvre », comprenant 11 communes (Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine).
D’autres villes pourraient adopter ce dispositif en 2023
D’autres communes candidates pourraient toutefois se voir accorder ce droit en 2023, puisque la loi appelée « 3DS » permet aux villes candidates de déposer une demande d’autorisation d’instauration du dispositif jusqu’au 23 nombre 2022.
La commune de Bayonne, au Pays basque, serait, par exemple, intéressée…