Loi sur le Pouvoir d’Achat : Blocage de l’IRL confirmé

Après des séances houleuses, le Parlement (Assemblée nationale et Sénat) est arrivé à tomber d’accord et le projet de loi sur le Pouvoir d’achat a finalement été adopté le mercredi 3 août 2022. Les bailleurs sont concernés par deux mesures.

La loi pour le Pouvoir d’Achat qui prévoit plusieurs mesures visant à protéger le budget des Français face à la hausse des prix implique un peu plus de 20 milliards d’euros de dépenses pour le gouvernement. Dans le domaine du logement locatif, voici les mesures adoptées :

Le « bouclier loyer »

L’information avait été annoncée fin juin : devant la hausse de l’inflation, les Pouvoirs Publics prévoyaient de limiter l’augmentation autorisée des loyers. En d’autres termes, l’Indice de référence des loyers (IRL) appliqué en métropole allait être bloqué pendant un an, comme expliqué dans notre actualité Inflation : pas de gel des loyers, mais une hausse limitée à 3,5 %.

Et bien, c’est aujourd’hui chose faite avec le vote de la loi. Pendant un an, les loyers (sauf 1ère location ou relocation après 18 mois sans locataire) ne pourront pas progresser de plus de 3,5 %. Un niveau déjà en-deça du dernier IRL puisque celui-ci a atteint + 3,6 % au 2ème trimestre 2022, comme indiqué dans notre actualité L’IRL du 2ème trimestre atteint + 3,6 % !

L’application de ce taux de + 3,5 % maximum d’augmentation annuelle des loyers est donc prévue pour un an. Jusqu’au 30 juin 2023, l’indice de référence des loyers sera donc bloqué à ce niveau pour actualiser les loyers.

Sans cette décision exceptionnelle, l’IRL aurait fortement augmenté au cours des prochains mois puisque l’inflation a atteint 6,1 % sur un an, en juillet dernier, selon l’Insee.

A noter !

Les Outre-mer et la Corse bénéficient d’un bouclier loyer renforcé, avec une hausse des loyers limitée respectivement à 2,5 % et 1,5 % ;

Pour pouvoir actualiser les loyers au niveau de l’IRL (bloqué donc pour un an), il faut obligatoirement avoir pensé à inscrire cette possibilité dans le bail nu, le bail meublé ou le bail mobilité ;
Le taux d’augmentation autorisé est toujours un taux « maximal ». Libre à vous, évidemment, de choisir un taux moins élevé… ;
Un 2ème volet du « bouclier loyer » prend la forme d’une hausse anticipée des aides personnalisées au logement (APL), de 3,5 %. Censées augmenter le 1er octobre, elles seront finalement revalorisées de manière rétroactive, à partir du 1er juillet 2022.

La demande de complément de loyer précisée dans la loi sur le pouvoir d’achat

Le dispositif de plafonnement des loyers (à ne pas confondre avec le dispositif national d’encadrement des loyers) instauré dans plusieurs grandes agglomérations de métropole a aussi été précisé dans la loi sur le Pouvoir d’Achat. La possibilité de fixer un loyer supérieur au plafond autorisé – via un « un complément de loyer » – a ainsi été détaillée.

Dans certaines agglomérations où le marché locatif est particulièrement tendu (demande supérieure à l’offre), comme Paris, Plaine Commune Grand Paris, Paris Est Ensemble, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier ou encore Bordeaux, les bailleurs ont la possibilité d’appliquer un complément de loyer si leur logement est particulièrement bien situé ou plus confortable que la moyenne. Cette possibilité de dépasser le loyer plafond a provoqué de nombreux conflits entre bailleurs et locataires car aucune précision n’avait été apportée quant aux conditions réelles d’éligibilité.

La loi sur le Pouvoir d’Achat répond en partie à cette problématique en excluant automatiquement du dispositif dérogatoire de surloyer les logements présentant certains défauts, et ce, même s’ils sont géographiquement très bien placés ou plus confortables que la norme. Il s’agit des défauts :

absence de sanitaires à l’intérieur du logement (WC sur le palier…) ;
logements trop humides ;
logements trop mal isolés : isolation thermique du toit ou des murs insuffisante ;
logement affecté par un problème d’évacuation d’eau sur les trois derniers mois ;
installation électrique en mauvais état ;
pièce principale insuffisamment exposée à la lumière ;
fenêtres laissant échapper l’air en dehors de grilles de ventilation, de façon anormale ;
maison se trouvant en présence d’un vis-à-vis ; la distance entre les deux logements ne dépassant pas 10 mètres ;
habitation exposée à des problèmes d’inondation ou d’infiltration venant de l’extérieur.