Ce bail se distingue des autres baux par une grande flexibilité concernant sa durée et son contenu. Il convient parfaitement aux propriétaires et aux locataires qui ne désirent pas s’engager sur le long terme.
Le bail civil, aussi appelé bail de droit commun
Ce bail souple qui constitue une dérogation aux baux “classiques” est régi par le Code civil (et non pas, donc, par la loi du 6 juillet 1989) et concerne des locations nues ou meublées. Il est adapté à la location de :
- Résidences secondaires ;
- Logements de fonction destinés aux entreprises ;
- Logements destinés à des associations ;
- Parkings et garages non annexés à un logement ;
- Bureaux ;
- Entrepôts ;
- Terrains à usage non agricole ;
- Locaux commerciaux non destinés à l’accueil de personnes.
Le bail civil offre une grande liberté quant à l’élaboration du texte. Qu’il s’agisse de la durée du bail, des conditions de son renouvellement ou de sa résiliation, ou encore du montant du loyer, les parties ont toute liberté pour décider du contenu du contrat.
Bailleur et locataire décident ensemble des droits et des obligations de chacun.
Les droits et obligations des deux parties
A l’image des autres baux, le bail civil oblige le bailleur à assurer la jouissance paisible des lieux. Il est aussi obligé d’effectuer les grosses réparations et les travaux nécessaires à l’entretien du bien et de ses équipements, si besoin.
Ses autres obligations sont la délivrance d’un logement décent et sécurisé. A noter qu’un « logement décent » doit aussi, dans le cadre d’un bail civil, exclure toute infestation d’espèces nuisibles et de parasites (loi Elan de 2018).
Le locataire, lui, doit payer les loyers en temps et en heure et entretenir le bien pour le rendre, à la fin du bail, dans l’état dans lequel il lui a été confié. Là encore, comme dans un bail d’habitation dédié aux résidences principales, soumis à la loi du 6 juillet 1989, le locataire a le droit de sous-louer son logement seulement et seulement s’il a obtenu en amont l’accord écrit du bailleur. Dans ce cadre, c’est ce dernier qui perçoit le loyer du sous-locataire.
Que doit mentionner le bail civil ?
Pas de formalisme et aucune obligation particulière pour ce bail dans lequel les parties peuvent fixer librement le contenu, en dehors, bien sûr, de clauses abusives. C’est un contrat entre deux parties, non contraint par une loi comme les baux traditionnels…
Ce bail civil contient généralement :
- une description détaillée du logement ou du local, et des équipements, s’il y en a ;
- la précision sur l’usage qui sera fait des lieux : logement de fonction, secondaire… ;
- la précision sur l’usage qui sera fait des lieux ;
- la durée du bail ;
- les modalités de renouvellement du bail ou de sa cessation, ou encore la mention d’une éventuelle tacite reconduction ;
- le montant du loyer et des charges, ainsi que leur modalité d’indexation (sur les indices INSEE, par exemple) ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- les obligations de chacun des signataires,
- la mention claire que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas à ce bail.
Attention ! Si la rédaction du bail civil est libre, les juges sont particulièrement attentifs à la présence d’éventuelles clauses abusives.
Quelle durée un bail civil peut-il prévoir ?
La durée est libre, dans la limite de 9 ans.
Si cela a été prévu dans le bail, celui-ci peut se reconduire tacitement à l’échéance, pour une durée identique.
Le bail peut aussi être stoppé à l’initiative des parties, selon les modalités prévues dans le bail. Celles-ci doivent donc préciser la durée du préavis. Si cela n’a pas été fait au moment de la signature du bail originel, un avenant peut être annexé au contrat initial.
A noter que le propriétaire n’a pas de justification à fournir lorsqu’il donne congé à son locataire.
Quel loyer fixer ?
Le loyer est entièrement libre. Aucune des dispositions concernant l’encadrement national des loyers ou le plafonnement des loyers ne sont applicables à ce bail.
Offrant une grande liberté, le bail civil peut vous être utile pour encadrer, de façon douce, la location d’une résidence secondaire ou d’un logement de fonction. A noter quand même que le bail civil est soumis aux mêmes contraintes qu’un bail classique d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, en termes d’expertises techniques et énergétiques.
Le bail civil séduit les propriétaires qui ne veulent pas s’engager sur une durée précise. Les expatriés, par exemple, le choisissent souvent quand ils souhaitent louer leur résidence principale pendant leur absence, pour la réintégrer à leur retour.
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