En tant qu’investisseur immobilier, vous êtes particulièrement attentif à l’impact fiscal de vos placements et de vos revenus. Focus sur des avantages fiscaux qui sont souvent mis en avant, mais pas toujours bien compris : la réduction d’impôt, la déduction d’impôt et le crédit d’impôt.
La réduction d’impôt
Il s’agit d’une réduction effectuée directement sur votre impôt à régler. Par exemple, dans le dispositif immobilier Pinel, vous pouvez bénéficier, sous conditions, d’une réduction d’impôt de 10,5 %, 15 % ou 17,5 % du prix du bien (sauf exception dite Pinel +) si vous louez le logement acheté en location nue (dans le cadre exclusif de la résidence principale du locataire), pendant 6, 9 ou 12 ans. En clair, si le bien vous a coûté 200.000 € et que vous optez pour une durée de location de 9 ans, vous pourrez réduire vos impôts (réduction étalée sur une durée de 9 ans) de la somme de 30.000 € au total. Le logement ne vous aura donc coûté, à terme, que 170.000 €.
Autre exemple : Le dispositif Malraux qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % ou de 30 % du montant des travaux de restauration si vous vous engagez sur une durée de location de 9 ans minimum.
Evidemment, encore faut-il que vous payiez des impôts… Sinon, l’avantage fiscal ne vous sert à rien.
Les dons ouvrent droit, eux aussi, à une réduction d’impôt
Dès lors que les organismes sont éligibles, les dons qu’ils reçoivent ouvrent droit, pour le donateur, à une réduction d’impôt : pour les personnes physiques, de 66 % des sommes versées et pour les entreprises assujetties à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés (SCI, par exemple), de 60 % des sommes versées, dans la limite de plafonds.
Les organismes doivent délivrer aux donateurs des reçus fiscaux justifiant le bénéfice de la réduction d’impôt.
Important : votre don peut aussi réduire, le cas échéant, votre impôt sur la fortune immobilière (IFI) : celui-ci est, en effet, déductible à 75 % de votre IFI dans la limite de 50.000 € ! Ainsi, un don de 5.000 € ne vous coûte que 1.250 €.
Enfin, à noter que la loi de finances pour 2022 avait prorogé le plafond des dons aux personnes en difficultés ouvrant à la réduction d’impôt dite « Coluche », à 1.000 € pour 2022 et 2023. Ces dons, du nom du fondateur des Restos du Cœur, effectués au profit d’organismes qui fournissent gratuitement des repas à des personnes en difficulté, contribuent à favoriser leur logement ou fournissent des soins, ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 75 % des versements.
La déduction d’impôt
Il s’agit, là, d’une réduction opérable sur votre revenu imposable. La déduction d’impôt réduit l’assiette taxable ; beaucoup moins intéressant, donc, que la réduction directe de votre impôt, mais tout de même impactant. Par exemple, si vous bénéficiez d’une déduction d’impôt de 10 % et que votre revenu imposable atteint 50.000 €, vous ne serez plus imposé que sur 45.000 €. La facture à régler baissera en conséquence, et parfois, de façon importante si la baisse de votre revenu imposable vous fait changer de tranche marginale d’imposition (TMI).
Barème progressif applicable aux revenus perçus en 2022 et déclarés en 2023
| Tranches | Taux d’imposition à appliquer sur la tranche correspondante
(ou tranche marginale d’imposition) |
|---|---|
| Jusqu’à 10.777 € | 0 % |
| De 10.778 € à 27.478 € | 11 % |
| De 26.071 € à 74.545 € | 30 % |
| De 78.571 € à 168.994 € | 41 % |
| Plus de 168.994 € | 45 % |
Dans le domaine immobilier, une déduction d’impôt est accordée, par exemple, dans le cadre du mécanisme Déficit foncier. Celui-ci permet de soustraire du revenu imposable le montant du déficit foncier constaté, permettant ainsi, par ricochet, une diminution de l’impôt.
Rappelons que le déficit foncier est constitué de la différence entre le montant des charges et le montant des revenus. Par exemple, si les revenus annuels ont atteint 10.000 € et que les charges ont atteint 15.000 € (en raison de travaux), le déficit sera de 5.000 €, somme à soustraire du revenu imposable.
Le crédit d’impôt
Ce dispositif, accessible à toute la population, aide ceux qui ne sont pas imposables à profiter des aides de l’Etat. Il s’agit d’une réduction d’impôt qui peut aussi être utilisée par les contribuables non imposables. Ainsi, si, par exemple, vous bénéficiez d’un crédit d’impôt de 1.000 € mais que vous n’êtes pas imposable, vous recevrez un chèque ou un virement de 1.000 € de la part des services fiscaux. Le mécanisme crédit d’impôt est notamment utilisé dans les aides financières publiques liées à certains travaux écologiques (crédit d’impôt pour la transition écologique / CITE).
L’avantage fiscal ne doit jamais être votre 1ère motivation
Le domaine des placements immobiliers regorge de cadeaux fiscaux accordés par les Pouvoirs Publics. Plusieurs choses importantes à savoir :
- Ceux-ci sont conditionnés à des règles qu’il vous faut impérativement respecter, sous peine de requalification fiscale. Régulièrement, des investisseurs n’ayant pas respecté les règles sont obligés de rembourser à l’administration fiscale les sommes qu’ils auraient dû verser hors dispositif ;
- Si payer moins d’impôt est un désir compréhensible, la recherche de rabais fiscaux ne doit pas vous aveugler. Le bien acheté doit présenter un intérêt intrinsèque et une justification économique… Sinon, là encore, des désillusions sont à craindre.
- Attention aux commercialisateurs de logements locatifs qui s’attribuent l’avantage fiscal en vendant leurs produits plus chers. C’est souvent le cas lorsque la résidence entière est destinée aux investisseurs. Pour lutter contre ce phénomène, vous avez intérêt à acheter un logement dans un programme vendu également aux accédants à la propriété et à le placer, ensuite, sous le dispositif Pinel. Vous aurez ainsi toutes les chances de payer le juste prix et de profiter effectivement du cadeau fiscal.