Pourquoi il est important de vous impliquer dans la vie de la copropriété de vos logements locatifs

C’est un constat ennuyeux : la majorité des copropriétaires investisseurs se désintéressent de la vie des copropriétés dont font partie leurs logements locatifs. Pourtant, leur implication pourrait accroître le rendement de leurs placements immobiliers !

 

Les AG de copropriétés négligées…

A l’occasion du salon national de la copropriété qui a lieu les 8 et 9 novembre 2022, à Paris Expo, Porte de Versailles, à Paris, nous revenons sur une mauvaise habitude des investisseurs immobiliers : se désintéresser de la vie des copropriétés dans lesquelles ils ont des logements locatifs.

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En effet, en règle générale, les investisseurs s’impliquent dans la vie de la copropriété (le cas échéant) où ils sont propriétaires résidents, mais pas dans celles qui abritent leurs investissements immobiliers. 

… à tort car l’investisseur a tout à gagner à s’impliquer ! 

Pourtant, il est important de s’y investir un minimum, et ce, pour plusieurs raisons :

1. Vérifier le respect de la règlementation. La vie des copropriétés, comme celle des investisseurs immobiliers d’ailleurs, est régie par des règles exponentielles et en perpétuelle évolution. Si vous souhaitez assurer votre investissement immobilier, limiter au maximum les risques, il vous faut assister aux AG de copropriété et vérifier que cette dernière est bien gérée. 

Nos actualités régulières sur les lois et réglementations concernant la copropriété peuvent vous aider à contrôler qu’elle est gérée en bonne et due forme et qu’elle respecte les lois. Par exemple : Copropriétés : quels documents le syndic doit-il obligatoirement mettre en ligne ? , DTG : les copropriétés à l’heure du diagnostic technique global, etc.

1. Voter les travaux indispensables. Les Assemblées générales (AG) ordinaires ou extraordinaires sont faites pour ça : les copropriétaires doivent programmer des travaux réguliers de maintenance afin de conserver la résidence en bon état. C’est important pour que le bien ne se dévalorise pas. Par ailleurs, actuellement, de lourds travaux de rénovation énergétique sont à réaliser par de nombreuses copropriétés qui doivent participer à la lutte contre le réchauffement climatique. Les bailleurs sont d’autant plus concernés qu’ils ont une épée de Damoclès au-dessus de leur tête : l’interdiction de location des logements ayant les plus mauvaises notes dans le diagnostic de performance énergétique (DPE). En effet, seront tout simplement interdits à la location, dès janvier 2023, une partie des logements notés G, les fameuses « passoires thermiques ». Les autres logements G seront concernés dès 2025, ceux notés F en 2028, et enfin ceux notés E, en 2034. 
2. Participer à la chasse aux coûts inutiles. De l’avis de nombreux professionnels, la quasi-totalité des copropriétés pourraient tout-à-fait réduire leurs coûts sans que cela n’altère la qualité de leur fonctionnement. C’est pourquoi il est primordial de s’impliquer dans les comptes de la copropriété pour en contrôler les charges. Il s’agit de vérifier :
   1. que tous les contrats sont utiles. C’est loin d’être toujours le cas !  Exemple typique : un contrat de maintenance de l’interphone… qui n’est jamais tombé en panne depuis 10 ans ! Et si cela arrivait, nul doute qu’une intervention ponctuelle coûterait moins cher ! Et pour les contrats utiles, il est judicieux de regarder attentivement leurs clauses car certains contrats contiennent des clauses non adaptées à vos besoins qu’il faut faire annuler ;
   2. que les contrats sont au prix de marché. Là encore, certaines copropriétés « s’endorment sur leurs lauriers » et ne font jamais jouer la concurrence ; Résultat : des contrats parfois deux fois plus cher que d’autres ;
   3. qu’une politique de réduction des coûts est mise en place, notamment, en termes de consommation d’énergie. La hausse considérable des prix, en cours, doit inciter à réfléchir à des stratégies. Les experts conseillent, par exemple, d’effectuer le désembouage du réseau de chauffage. Il s’agit d’une technique servant à nettoyer les boues qui se sont formées et accumulées dans le circuit de chauffage au fil des ans. Cela permet notamment de diminuer sa consommation d’énergie car le réseau est ainsi plus efficace, d’optimiser le rendement de son chauffage, ou encore d’augmenter la longévité de son appareil de chauffage.

2ème action conseillée : améliorer la répartition du fluide qui circule dans l’installation. Cela peut, notamment, se faire en installant des robinets qui permettent de réguler soi-même son chauffage, la température. On obtient ainsi une température homogène dans tout l’immeuble.

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N’hésitez pas à vous reporter à nos fiches pratiques Comment faire baisser les charges de copropriété ? et S’investir dans les charges de copropriété pour booster le rendement. Et n’oubliez pas qu’une partie de ces charges est récupérables auprès des locataires. 

En tout état de cause, vous impliquer dans la vie des copropriétés abritant vos investissements locatifs ne peut être que bénéfique, participant à la réduction de la dégradation des rendements. De fait, ceux-ci subissent de plein fouet, depuis quelques années, les conséquences des réglementations exponentielles (rénovation des ascenseurs, travaux de rénovation thermique…) et l’inflation.