La demande d’aides publiques plus importantes pour faire face à de gros travaux de rénovation énergétique est récurrente depuis que l’on connaît le sort réservé aux logements locatifs les plus mal notés dans le DPE (interdiction de location, à terme). Demande entendue par les Pouvoirs Publics qui ont décidé que les bailleurs pourraient fiscalement bénéficier, pendant 3 ans, d’un plafond de déficit foncier, déductible fiscalement, plus important.
Rappel du fonctionnement du mécanisme Déficit Foncier
Ce mécanisme permet de soustraire du revenu imposable global (salaires, pensions de retraite…) le montant du déficit foncier, permettant ainsi une diminution de l’impôt. Il s’agit donc d’une déduction fiscale, comme expliqué dans notre fiche pratique Réduction, déduction, crédit d’impôt : quelle différence ?
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Rappelons qu’un déficit foncier est la différence entre le montant des charges (hors intérêts d’emprunt) et le montant des revenus locatifs d’un logement loué nu (non meublé). Par exemple, si vos recettes annuelles représentent 12.000 € et que les charges ont atteint 18.000 € (travaux), le déficit sera de 6.000 €, somme à soustraire de votre revenu imposable. Lorsque le déficit foncier excède le seuil des 10.700 €, il est alors imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
« Concrètement, rappelle un expert du site Boursier.com, si un contribuable imposé à 30 % constate un déficit foncier de 10.000 €, il pourra diminuer son revenu global d’autant, et économiser 3.000 € d’impôt sur le revenu. Il est également possible de reporter pendant 10 ans les excédents de travaux sur les futurs revenus fonciers, mais l’imputation du déficit foncier suppose quand même que le logement soit loué pendant les 3 années qui suivent celle de la déduction. »
Doublement du plafond du déficit foncier pendant 3 ans
Pour abaisser le coût des travaux obligatoires des bailleurs, le gouvernement a annoncé une hausse du montant plafond du déficit foncier fiscalement déductible. Celui-ci pourrait atteindre 21.400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant « sortir » les logements des classes les plus énergivores du DPE, telles que les classes E, F ou G ; ces dernières étant considérées comme de véritables « passoires thermiques ».
Aujourd’hui, le montant plafond du déficit est de 10.700 €/an.
Un doublement de celui-ci a été proposé dans un amendement déposé par le groupe Les Républicains et retenu pour insertion dans la loi de finances rectificative pour 2022. Le second projet de loi de finances rectificative a déjà été validé par l’Assemblée nationale le 9 novembre dernier.
Cette augmentation du plafond serait toutefois temporaire puisqu’elle durerait pendant les trois années qui suivent l’engagement des travaux, à condition que ceux-ci aient été réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Attention ! Pour éviter les effets d’aubaine, l’amendement prévoit que la mesure ne s’appliquera qu’aux dépenses engagées (devis acceptés) par le contribuable après le dépôt de l’amendement, c’est-à-dire le 5 novembre 2022.
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Une mesure qui tombe à pic pour accompagner les bailleurs dans la nécessaire réalisation de travaux (parfois lourds) de rénovation énergétique.
Les logements mal notés bientôt interdits à la location
En effet, les bailleurs ont une épée de Damoclès au-dessus de leur tête : l’interdiction de location des logements ayant les plus mauvaises notes dans le DPE. Dès janvier 2023, une partie des logements notés G (consommant plus de 450 kWh d’énergie/m²/an), les fameuses « passoires thermiques », seront interdits de location. Les autres logements G seront concernés dès 2025, ceux notés F en 2028, et enfin ceux notés E, en 2034.
De plus, depuis le 25 août 2022, la loi Climat et Résilience interdit d’augmenter le loyer de tous les logements notés F ou G situés en métropole ; interdiction qui concernera l’outre-mer à partir du 1er juillet 2024.
D’après un rapport de l’Observatoire national de la rénovation énergétique publié en juillet dernier, « 1,6 million de logements actuellement loués dans le parc privé sont classés F ou G. Et sur les 30 millions de résidences principales en France au 1er janvier 2022, environ 5,2 millions de logements, soit 17 % du parc, seraient des passoires énergétiques. »
Satisfaction des professionnels
« Plusieurs professionnels de l’immobilier ont naturellement applaudi cette décision de relever un plafond annuel dont le montant n’avait pas bougé depuis 30 ans ! », relève le quotidien Les Echos. Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) a ainsi déclaré sur les réseaux sociaux « la Fnaim prône depuis de nombreuses années une revalorisation du déficit foncier pour tenir compte de la réalité du coût des travaux de rénovation énergétique. Les bailleurs doivent être accompagnés dans leurs efforts de rénovation au service des locataires. Avec les exigences du calendrier de la loi Climat, la fédération se félicite que le gouvernement ait enfin fait ce geste pour le parc locatif privé et remercie tous les parlementaires qui se sont mobilisés. »
D’autres experts sont toutefois moins enthousiastes, estimant qu’il ne s’agit pas d’une réforme en profondeur du statut du bailleur dans son ensemble qui apparaît comme indispensable aujourd’hui. Guillaume Fonteneau, conseiller en gestion de patrimoine, déplore ainsi sur twitter : « on est encore loin de la mise en place d’un véritable régime fiscal du propriétaire bailleur »…
« Attention, note encore le journal Les Echos citant un tweet du spécialiste du Patrimoine Olivier Decarre, au cadeau fiscal en trompe-l’oeil. La possibilité d’imputer des déficits fonciers sur le revenu global n’est pas toujours favorable au contribuable. Si l’administration voulait vraiment faire un cadeau aux bailleurs, elle leur laisserait le choix d’imputer leur déficit sur leur revenu global ou de le reporter sur les revenus fonciers ultérieurs. En effet, en déduisant un déficit de son revenu global, un foyer économise uniquement de l’impôt. S’il pouvait reporter ce déficit sur ses revenus fonciers futurs, il économiserait à la fois de l’impôt et des prélèvements sociaux. »