Dès le 1er janvier 2023, les passoires thermiques seront interdites à la location notamment les logements notés G. Que faire si vous louez un tel logement ?
Passoires thermiques : Les logements « G+ » sortent du parc locatif
Nous y sommes ! Dans quelques jours, le 1er janvier 2023, les logements notés G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) affichant plus de 450 kilowattheures de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an (dits « G+ ») seront interdits à la location car « indécents ». Les autres logements notés G pourront encore être loués.
Pour interdire les locations, les Pouvoirs Publics s’appuient donc sur la notion de décence, qui définit les caractéristiques minimales qu’un logement doit afficher pour pouvoir être loué. Depuis peu, le critère de consommation d’énergie est pris en compte. L’objectif du gouvernement est clair : fixer un seuil de consommation au-delà duquel les logements ne seront plus considérés comme décents, et donc « inlouables », puis relever progressivement ce seuil pour améliorer à terme – via des travaux de rénovation énergétique – la majorité des biens immobiliers locatifs.
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Si vous détenez un bien G+ non encore loué, impossible dorénavant de le mettre en location, puisqu’il est devenu énergétiquement « indécent ».
Si vous avez un tel bien en cours de location, que faire ? Vous faut-il résilier le bail ? Non car cette règle ne concerne que les nouveaux baux. En revanche, le fait de louer un logement indécent vous fait prendre des risques.
Rappelons aussi que depuis le 24 août 2022, la loi Climat et Résilience interdit déjà les augmentations de loyer des logements notés F et G, lors d’une remise en location ou d’un renouvellement de bail. Les locations en cours ne sont pas concernées pour le moment.
Le calendrier des prochaines interdictions de location pour les passoires thermiques
Le 1er janvier 2025, seront interdits de location tous les autres logements notés G (+ de 420 kwh/m²/an).
Le 1er janvier 2028, ce sera au tour des logements notés F (+ de 330 kwh/m²/an) de sortir du parc locatif.
Enfin, le 1er janvier 2034, tous les logements notés E (+ de 250 kwh/m²/an) dans le DPE seront à leur tour exclus du droit d’être loués.
Rappelons à nouveau que ces règles ne concernent que les nouvelles locations.
Les sanctions pour location d’un bien indécent
Obligation de travaux pour le bailleur
La location d’un logement jugé indécent est sanctionnée par la Loi, comme l’expliquent les Pouvoirs Publics sur le site servicepublic.fr : « si le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires ». Point confirmé d’ailleurs par la loi Climat : « Le locataire peut exiger de son propriétaire qu’il effectue des travaux et plusieurs mécanismes d’information, d’incitation et de contrôle viendront renforcer ce droit »
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Le juge a aussi la possibilité d’accorder des dommages-intérêts que le bailleur doit verser à son locataire s’il tarde à faire des travaux.
Dommages et intérêts envisageables
Enfin, rappelons que depuis 2021, le DPE n’est plus seulement informatif, mais opposable. Cela signifie qu’il engage la responsabilité du propriétaire vis-à-vis du futur locataire ou acquéreur. Ces derniers peuvent ainsi se retourner vers le bailleur si le DPE se révèle inexact, rappellent les Pouvoirs Publics : « l’acquéreur ou le locataire peut faire un recours auprès du tribunal pour demander des dommages-intérêts, voire l’annulation de la vente ou du bail, si l’annonce publiée dans la presse écrite, sur internet ou affichée en agence comporte de fausses informations. »
L’importance grandissante du DPE
C’est le diagnostic de performance énergétique qui décerne les notes dont dépend votre faculté à louer votre bien ou pas. Obligatoire depuis 2007, ce diagnostic faisant partie du dossier de diagnostic technique (DDT) donne aux logements une note entre A et G, pour la moins bonne performance.
Jusqu’en 2021, le DPE comptait deux étiquettes : l’étiquette énergie (tenant compte du niveau d’énergie primaire consommée par le logement) et l’étiquette climat (avec l’impact annuel de la consommation d’énergie en matière d’émissions de CO2). Mais la réforme du DPE a fusionné ces deux informations dans une seule et même étiquette. C’est le plus mauvais critère qui est retenu pour déterminer la note DPE du logement. Par exemple, si un bien consomme peu d’énergie, mais rejette beaucoup de gaz à effet de serre, il sera mal noté.
Si vous le désirez, vous pouvez l’agrémenter d’un audit énergétique qui réalise une analyse complète sur les origines du gaspillage d’énergie, mais donne aussi des conseils pour la réalisation de travaux destinés à améliorer la note du DPE. Cet audit énergétique deviendra d’ailleurs obligatoire pour la vente des mono biens (maison ou copropriété appartenant à un seul propriétaire) logements les plus mal notés à partir du :
- 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G ;
- 1er janvier 2025 pour ceux classés E ;
- 1er janvier 2034 pour les biens classés D.
A noter qu’en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, l’obligation concernant les logements notés F ou G s’appliquera à compter du 1er juillet 2024.