La plupart des locations immobilières sont gérées par des agences ou un gestionnaire professionnel. Si cette situation est courante, elle n’a rien d’obligatoire. En tant que propriétaire, vous pouvez choisir de gérer vous-même votre logement et vos locataires. Voici quelques conseils pour gérer seul une location immobilière.
Comment gérer seul le logement à louer ?
Gérer seul une location immobilière, c’est d’abord assurer l’entretien du (ou des) logement(s) que l’on met en location. L’appartement ou la maison doit être conforme aux critères d’un logement décent : Surface au sol de 9 m² minimum, hauteur sous plafond de 2,2 mètres au moins, aucun risque pour la santé et la sécurité des occupants, performance énergétique optimisée, pas d’éléments nuisibles (parasites, insectes…), chauffage, électricité, sanitaires et équipements en parfait état de marche.
Des diagnostics immobiliers obligatoires sont à réaliser afin de fournir au locataire un dossier de diagnostic technique contenant au minimum un diagnostic de performance énergétique et les diagnostics sur les installations d’électricité et de gaz, sur les risques d’exposition au plomb, à l’amiante, aux pollutions et au bruit.
Le montant du loyer d’une location est plus ou moins libre selon l’emplacement du logement et les réglementations en vigueur. De nombreux paramètres sont à prendre en compte pour fixer le montant du loyer et déterminer la part des charges locatives que paiera le locataire.
Comment gérer seul la recherche d’un locataire ?
La recherche d’un locataire est la période la plus chronophage de la vie d’un propriétaire. Il faut publier les annonces, gérer les rendez-vous et les visites, prendre connaissance des dossiers de candidature et, enfin, choisir le bon locataire.
La visite du logement est un élément déterminant pour les deux parties, qui leur permet de faire connaissance. C’est aussi l’occasion de demander au candidat les justificatifs nécessaires (salaires, garant…) à sa demande de location.
Comment gérer seul la remise des clefs ?
L’installation du locataire dans le logement contient trois éléments : l’état des lieux d’entrée, la signature du contrat de location et la remise des clefs.
L’état des lieux d’entrée est un document à remplir et signé conjointement par le locataire et le propriétaire après avoir évalué l’ensemble des éléments du logement. Ce document servira de référence à l’issue du bail lorsque sera effectué l’état des lieux de sortie, afin de constater les éléments qui auront été dégradés durant la location.
Le contrat de location (ou bail d’habitation) doit mentionner au minimum les coordonnées du propriétaire et du locataire, l’adresse du logement, son type (T1, T2, studio, maison…), le nombre de pièces, sa surface au sol, son équipement, ses dépendances (garage, cave ou parking…), les travaux réalisés depuis le départ du précédent locataire, la durée du bail, le montant du loyer et des charges, le montant du dépôt de garantie.
Comment gérer seul les retards de paiements ?
Lorsqu’un locataire tarde à payer ses loyers, une certaine tension peut s’installer dans les esprits. C’est pourquoi il est important de prendre ses dispositions en amont.
Avant la signature du contrat de location, le propriétaire doit s’assurer que le locataire est couvert par un garant, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’un dispositif comme l’avance Loca-Pass ou la garantie Visale. En cas de défaut de paiement, le propriétaire pourra s’adresser au garant lorsque les demandes faites au locataire resteront sans effet.
Le propriétaire a également la possibilité d’intégrer à son assurance multirisque habitation une GLI, garantie loyers impayés. Il s’agit d’un dispositif qui assure au propriétaire une indemnisation si jamais le locataire n’était plus en mesure de payer son loyer. Il est important de noter que si le propriétaire souscrit une GLI, il ne peut pas demander de garant à son locataire.
Comment gérer seul les réparations ?
Le propriétaire peut être sollicité par son locataire lorsque celui-ci a constaté un défaut dans le logement : il peut s’agir d’un problème de chauffage, d’isolation, de raccordement électrique, d’humidité, etc.
Il s’agit dès lors de distinguer ce qui relève de la responsabilité du propriétaire ou de celle du locataire. Lorsque le problème provient d’un défaut dans le logement ou d’un vice caché (un élément défectueux non constaté sur l’état des lieux d’entrée), c’est au propriétaire d’engager les réparations.
Si le problème est survenu à cause d’une maladresse ou négligence du locataire, c’est à ce dernier de procéder aux réparations, après en avoir averti le propriétaire.