La fiscalité d’un investissement locatif placé sous dispositif Pinel a évolué au 1er janvier dernier. Quels sont les changements et les stratégies à adopter compte tenu de ces derniers ? Que vaut le dispositif Pinel en 2024 ?
Vous connaissez bien le dispositif Pinel sous sa version originelle puisqu’il a été créé en 2014. Destiné à s’éteindre en 2022, ce dispositif a été prolongé de deux années supplémentaires. Toutefois les avantages ont été abaissés. Quelles sont les règles en 2024 ?
Les avantages fiscaux d’origine
Depuis sa création, le dispositif avait peu évolué (zones géographiques éligibles rétrécies, exclusion des maisons…). Il vous permettait, jusqu’en 2022, sous conditions, d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien si vous louiez ce dernier en location nue (dans le cadre exclusif de la résidence principale du locataire), pendant 6, 9 ou 12 ans.
Les conditions pour bénéficier du dispositif concernaient, entre autres, le niveau de ressources des locataires, le coût du loyer et la zone géographique. Seules les zones aux marchés locatifs tendues étant concernées. L’investissement maximal annuel ne pouvait pas, également, dépasser 300.000 €.
La version du pinel 2024 abaisse les avantages fiscaux
Cette année, les avantages fiscaux sont abaissés pour des contraintes identiques. Ainsi, ce n’est plus 10,5 %, 15 % et 17,5 % (12 %, 18 % ou 21 % en 2022) du prix du bien que vous pouvez défiscaliser, comme en 2023, mais seulement 9 %, 12 % et 14 %, toujours en fonction de la durée de location choisie.
Il est toutefois possible de conserver les avantages fiscaux d’origine
Pour conserver les avantages du dispositif Pinel originel, il faut sélectionner des logements ultra performants en termes écologiques et de confort, des logements « qui respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation », indiquent les Pouvoirs Publics.
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Par exemple, les surfaces doivent représenter un nombre de m² minimal : 28 m² pour un studio ou un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5.
Le logement devra également comprendre un espace extérieur privatif (balcon, terrasse, jardin) d’une surface minimale de :
- 3 m² pour un T1 ou un T2 ;
- 5 m² pour un T3 ;
- 7 m² pour un T4 ;
- 9 m² pour un T5.
Enfin, dès le T3, une ouverture sur l’extérieur (fenêtre, porte-fenêtre) sera obligatoire sur au moins deux orientations différentes (logement traversant).
Les normes environnementales des Pinel +, elles, doivent être supérieures à la nouvelle réglementation RE 2020 entrée en vigueur pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022. Le Pinel + garantit :
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- un niveau de performance environnementale équivalent au jalon 2025 de la Réglementation environnementale RE 2020 (essentiellement un abaissement du seuil d’émission de CO2 du logement) ;
- un classement critère A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ?
A cette condition seulement, le Pinel originel engendrant 12 %, 18 % ou 21 % de réduction d’impôt peut encore être activé. Ce dispositif s’appelle désormais le Pinel + et ses seuils de performance énergétique ont été définis par décret, comme indiqué dans notre actualité Dispositif Pinel + : le Journal Officiel en détaille les conditions.
Faut-il ne s’intéresser qu’au Pinel + ?
Devez-vous, pour conserver les avantages les plus importants, ne vous intéresser qu’aux programmes « Pinel + » ? Pas forcément et pour plusieurs raisons :
- D’abord, il y a encore très peu de programmes pouvant se targuer de répondre à ces critères environnementaux ambitieux. Ceux-ci sont, en effet, bien supérieurs aux normes exigées actuellement, qui sont elles-mêmes déjà élevées… Un moindre choix qui ne doit pas avoir comme conséquence de vous obliger à investir « par défaut » dans des communes ou des quartiers qui ne vous attirent pas. Votre démarche doit rester la même que celle que vous observez toujours en tant qu’investisseur aguerri : choisir d’abord et avant tout un emplacement privilégié (marché locatif dynamique, potentiel de valorisation à terme). S’il n’y a pas de programme Pinel +, mais un simple Pinel, pas de soucis à investir dans ce dernier… Car l’avantage fiscal ne doit pas masquer l’essentiel de ce qui fait la réussite d’un investissement immobilier.
- Ensuite – et tous les promoteurs le reconnaissent – les programmes Pinel + vont être vendus plus chers que les autres. Logique puisqu’ils vont au-delà des normes énergétiques actuelles, avec un surcoût à la construction. Un calcul est donc à faire. Le surcoût peut « absorber » l’avantage fiscal supplémentaire accordé au Pinel +… et les plafonds de loyers sont les mêmes que pour les Pinel traditionnels. En tout état de cause, les logements neufs, Pinel 2024 autant que Pinel +, ont aujourd’hui une valeur (aux yeux des locataires potentiels, comme à ceux des acquéreurs potentiels, à terme) supérieure à celle des logements anciens. Acculés à faire de coûteux travaux de rénovation énergétique sous peine d’interdiction de location, certains traversent une période difficile…
Important ! Réfléchissez bien avant de déterminer la durée de détention minimale (6, 9 ou 12 ans). En effet, celle-ci se fixe de manière définitive lors de la 1ère déclaration de revenu concernée. Ainsi, si vous notez 9 ans, mais que vous souhaitez, finalement, revendre le bien 6 ans plus tard, vous perdrez l’avantage fiscal. Il est donc préférable de noter 6 ans, pour garder la possibilité de prolonger de 2 fois 3 ans la location pour parvenir à l’avantage maximal.
N’hésitez pas à lire tous nos articles consacrés au dispositif Pinel.