Gérer seul sa location nécessite de suivre quelques conseils pour en assurer la réussite. Nous avons sélectionné les sept principaux points.
Conseil n°1 – Réussir son contrat de location pour mieux gérer seul sa location
Il est important pour un propriétaire (mais aussi pour le locataire) qu’un contrat de location soit complet et conforme à la loi. Longtemps ce bail était rédigé selon ce que le propriétaire estimait juste et ce que le locataire acceptait. Avec certains manquements et quelques abus.
Mais depuis 2014, la loi ALUR impose un modèle de contrat de location obligatoire, que l’on peut se procurer pré-rempli depuis l’espace abonné de Gerereul. Le modèle garantit tant au bailleur qu’au locataire un contrat de location conforme aux réglementations. Un premier pas vers la confiance réciproque.
Conseil n°2 – Réussir son état des lieux d’entrée
L’état des lieux d’entrée est une étape qu’il ne faut pas négliger. Car le document qui est produit servira de référence lorsque le locataire quittera le logement et qu’il sera procédé à un état des lieux de sortie. C’est la différence entre les deux documents qui permettra de déterminer ce qui a été dégradé durant la location.
Le site du service public donne de nombreuses indications sur l’état des lieux d’entrée. Ce document a une valeur contractuelle. Il doit être signé et paraphé par le bailleur et le locataire. Des photos peuvent être prises et intégrées à l’état des lieux. Sans état des lieux d’entrée, le bailleur devra apporter les preuves qu’un élément a été dégradé (ce qui s’avère souvent impossible).
Conseil n°3 – Remettre les clés au bon moment
La remise des clés du propriétaire au locataire est l’étape décisive où le locataire prend possession des lieux. Elle doit se faire en dernier, après avoir vérifié que :
- le contrat de location est signé par les deux parties (ce qui indique qu’il contient toutes les pièces demandée)
- l’état des lieux d’entrée est signé par les deux parties
- le locataire a justifié d’un garant ou le propriétaire a souscrit une GLI
- le locataire a fourni une attestation d’assurance habitation
- le locataire a versé le dépôt de garantie.
Conseil n°4 – Indiquer au locataire les frais à sa charge
Le locataire est tenu d’entretenir le logement et de ne pas le rendre insalubre. En cas de réparation à effectuer, les frais peuvent être à charge soit du locataire, soit du propriétaire. Il est donc important que chacun connaisse ses domaines de prise en charge.
En règle générale, si une dégradation est due à la négligence du locataire, c’est à lui de prendre en charge la réparation. Si l’incident est dû à l’usure du matériel, c’est au propriétaire de régler les travaux.
La prise en charge des réparations dans un logement est fixée par décret. Lors de l’édition de votre bail sur www.gererseul.com le site vous donne la liste des travaux d’entretien et des réparations locatives à la charge du locataire. Il peut être utile d’en informer le locataire dès la remise des clefs, voire de joindre la liste au contrat de location.
Conseil n°5 – Se prémunir des impayés
La grande hantise des propriétaires est le loyer impayé. Si le litige n’est pas rapidement réglé, il peut prendre de grandes proportions et créer de vives tensions, en plus d’un manque à gagner. Il existe deux solutions pour se prémunir du problème :
- Exiger un garant au locataire : le garant est une personne tierce ou un organisme qui s’engage à régler le bailleur en cas d’impayé du locataire. Le bailleur doit demander un acte de caution solidaire (ou contrat de cautionnement) signé par le garant et le bailleur, lequel précise le montant garanti de sa caution et sa durée. Le bailleur peut demander au garant des documents relatifs aux revenus afin de s’assurer qu’il soit en mesure de couvrir les éventuels impayés. On vérifie généralement que ses revenus sont supérieurs à au moins trois fois le loyer.
- Souscrire une garantie loyers impayés : la GLI est désormais proposée par les compagnies d’assurances pour les propriétaires qui souscrivent un contrat pour leurs logements locatifs. En cas d’impayé et d’une procédure engagée contre le locataire, la garantie verse le montant du loyer et prend en charge les frais de procédure.
Attention : les deux solutions ne sont pas cumulables. Le bailleur ne peut pas souscrire de GLI si son locataire dispose d’un garant. Et ne peut pas demander à son locataire un garant s’il a souscrit une GLI.
Conseil n°6 – Indexer le coût du loyer à l’IRL
L’augmentation d’un loyer en cours de bail répond à une réglementation très contrôlée.
- Une clause sur la révision annuelle des loyers doit figurer dans le contrat de location. Si elle n’y figure pas, le locataire peut s’opposer à toute augmentation de loyer.
- L’augmentation du loyer doit se faire à la date anniversaire du contrat de location.
- L’augmentation du loyer est calculée par rapport à l’IRL, indice de référence des loyers communiquée chaque trimestre par l’INSEE.
Conseil n°7 – Penser à la régularisation des charges pour mieux gérer seul sa location
Les charges ont beau être payées tous les mois par le locataire, la loi oblige annuellement à une régularisation. Le calcul se réalise à partir du décompte des charges de la copropriété. Si le résultat dépasse le coût des charges réglées par le locataire, le propriétaire peut demander une régularisation au locataire. Si au contraire le résultat est inférieur, le propriétaire doit rembourser le locataire.