La période de protection absolue des locataires (expulsions interdites) s’achèvera dans quelques jours, le 31 mars 2023 avec la fin de la trêve hivernale. Le cas échéant, vous pourrez, à nouveau, réclamer le départ de vos locataires n’ayant pas respecté leurs obligations.
Démarrée le 1er novembre 2022, la trêve hivernale s’arrêtera le 31 mars prochain. Les bailleurs qui ont vu leur demande d’expulsion (accordée par un juge) être suspendue pendant 5 mois pourront à nouveau demander l’exécution de cette décision. Et les bailleurs qui ont fait les démarches de résiliation du bail pour faute grave du locataire, pendant la trêve hivernale, pourront concrétiser l’expulsion.
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Rappelons que la trêve n’est pas appliquée dans tous les cas, car il existe des exceptions, comme expliqué dans notre actualité Trêve hivernale : les commissaires de justice alertent sur les cas où elle n’est pas applicable.
Comment concrétiser une expulsion ?
Une décision d’expulsion n’est jamais facile à prendre, mais en tant que bailleur, vous avez, vous aussi, des contraintes qui peuvent nécessiter une telle action. Prenons, ici, l’exemple d’une expulsion liée à un non-paiement du loyer.
Bail avec clause résolutoire
Si votre bail comprend une clause résolutoire (ce que nous conseillons, dans tous les cas), la procédure de résiliation du bail et de départ du locataire défaillant sera facilitée et plus rapide.
Vous devez prendre contact avec un commissaire de justice pour faire parvenir à votre locataire (et à sa caution éventuelle) un commandement de payer qui lui ordonnera d’exécuter ses obligations, c’est-à-dire de payer son loyer, en détaillant les sommes réclamées. Votre locataire dispose alors de deux mois pour régler sa dette. Si, passé ce délai, il ne l’a pas fait, vous devez saisir le juge des contentieux de la protection pour qu’il constate que le bail est résilié et qu’il prononce l’expulsion du locataire. Pour réduire les délais, vous pouvez saisir le juge en référé.
Bail sans clause résolutoire
Sans clause résolutoire, la résiliation du bail doit être prononcée par le tribunal, mais après enquête… ce qui peut prendre un certain temps.
Vous devez, dans ce cadre aussi, faire appel à un commissaire de justice qui (après commandement de payer demeuré infructueux) assignera le locataire devant le juge des contentieux de la protection dans le but d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. L’assignation devra également être remise à la Préfecture ; le Préfet pouvant apprécier l’opportunité de saisir les organismes sociaux pertinents en fonction de sa situation pour demander des aides.
Le juge doit déterminer si la faute du locataire est d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion. Dans le cadre de loyers impayés, c’est une faute indiscutable, mais, après examen de la situation financière du locataire, il peut décider d’accorder des délais de paiement s’il estime que la dette pourra être payée. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.
Dans le cas contraire, il prononce la résiliation du bail et prononce l’expulsion du locataire.
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L’expulsion du locataire à la fin de la trêve hivernale
Lorsque le juge a autorisé l’expulsion, vous devez à nouveau faire appel à un commissaire de justice pour lui demander de délivrer au locataire un « commandement de quitter les lieux ». A partir de la réception de celui-ci, votre locataire a deux mois pour quitter le logement. Mais il peut saisir le juge de l’exécution pour obtenir un délai supplémentaire.
Pour procéder à l’expulsion, le commissaire de justice ne peut se présenter au logement que les jours ouvrables (du lundi au samedi, hors jours fériés) et entre 6 heures et 21 heures.
Que faire si le locataire ne veut pas partir après la fin de la trêve hivernale ?
Si le locataire refuse d’ouvrir la porte, le commissaire de justice ne peut pas pénétrer de force dans le logement. Il lui faut dresser un procès-verbal de tentative d’expulsion qui relate son échec. Il peut, ensuite, solliciter la préfecture pour que la police ou la gendarmerie l’assiste pour procéder à l’expulsion. Si le préfet tarde à accepter votre demande de recours de la force publique ou refuse carrément cette aide, n’hésitez pas à engager la responsabilité de l’Etat car vous subissez un préjudice.
Redemandez au préfet le concours de la force publique, puis, s’il refuse ou ne vous répond pas dans les deux mois de la demande, faites un recours devant le tribunal administratif, avec l’aide d’un avocat.
Celui-ci vous obtiendra des indemnités d’occupation dues par le locataire depuis la date à laquelle il aurait dû quitter les lieux.
N’abandonnez pas les loyers impayés !
Une fois l’expulsion réalisée, ne laissez pas tomber l’affaire ! Trop de bailleurs s’arrêtent à l’expulsion, trop contents, la plupart du temps, de voir partir un locataire défaillant et d’avoir récupéré leur logement. Mais certains locataires ont les moyens de payer ce qu’ils doivent… Une dernière bataille s’engage (avec l’aide d’un avocat) mais, selon le montant de la dette, elle peut en valoir la peine.