Si vous louez un bien nu et que vous avez opté pour le régime fiscal « au réel », vous pouvez déduire certains travaux de vos revenus fonciers. Quels sont ces travaux déductibles ?
Seul le régime fiscal « au réel » permet de déduire des travaux
Seule l’option « au réel » et pas »micro-foncier » vous permet de déduire des charges importantes de vos revenus fonciers.
Rappelons que le régime du micro-foncier – uniquement accessible lorsque les revenus locatifs (hors charges) sont inférieurs à 15.000 €/an – vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % de la part de l’administration fiscale. En contrepartie de l’imposition de 70 % seulement de vos revenus fonciers, les travaux et charges ne peuvent pas être déduits. Si vos charges ont dépassé 30 % de vos revenus, il est donc préférable d’opter pour le régime au réel, vous permettant de déduire de vos revenus le montant exact des charges supportées au cours de l’année.
Les bailleurs bénéficiant de revenus locatifs supérieurs à 15.000 € sont, eux, obligés de se placer sous le régime fiscal « au réel ». N’hésitez pas à lire notre fiche Déclaration des revenus fonciers : régime réel ou micro foncier ?
Attention ! Seuls certains travaux sont déductibles. Il s’agit des travaux d’amélioration et des travaux d’entretien et de réparation :
Les travaux déductibles de réparation et d’entretien
Ces travaux ont pour objectif de maintenir ou de remettre en bon état un logement afin d’en permettre un usage normal. Sa consistance, son agencement ou son équipement initial ne doivent pas être modifiés.
Les dépenses d’entretien, elles, concernent le maintien en l’état de l’immeuble et les dépenses de réparation à celles dépassant les opérations courantes d’entretien et qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d’équipements essentiels pour maintenir l’immeuble en mesure d’être utilisé conformément à sa destination.
Par exemple, sont considérées comme dépenses d’entretien :
- Le traitement du bois contre les insectes xylophages comme les termites ou les capricornes ;
- Les dépenses de recherche d’amiante ;
- Les frais de diagnostics relatifs aux risques d’exposition au plomb, à la sécurité des installations intérieures de gaz et d’électricité, à la performance énergétique ou à l’information des acquéreurs et locataires sur les risques naturels et technologiques majeurs ;
- Les frais de contrat d’entretien de l’ascenseur restant à votre charge.
Les dépenses de réparation peuvent être :
- la remise en état du gros-œuvre, des canalisations ou de l’installation électrique ;
- la remise en état ou le remplacement de l’installation de chauffage central (remplacement de canalisations et d’éléments de radiateurs) ;
- la remise en état d’un mur ;
- les travaux de réparation des plafonds, des planchers et de l’escalier et les travaux de réfection des enduits extérieurs ;
- les travaux de remise en état de la toiture de l’immeuble, ravalement et crépissage des murs et réfection des peintures extérieures ;
- la remise en état d’une partie de la construction à la suite de détériorations dues à des malfaçons constatées dans la construction ;
- les dépenses effectuées pour rendre une installation d’ascenseur conforme aux normes réglementaires de sécurité ou pour remplacer un ascenseur vétuste ;
- les frais de remise en état du logement à la suite d’une catastrophe naturelle, pour la part réellement supportée (intempéries, inondations, secousses sismiques, glissements de terrains) par vous ;
- les frais de remise en état d’une cuisine aménagée existante (hors dépenses de remplacement des appareils électroménagers considérées comme des dépenses d’investissement dont l’objet diffère de celui de l’entretien ou la réparation de l’immeuble nu) ;
- Etc.
Attention ! Certaines dépenses d’entretien et de réparation peuvent être à la charge des seuls locataires. Ces dépenses dites « locatives » destinées à entretenir le logement loué ne sont donc pas déductibles des loyers.
Les travaux d’amélioration sont des travaux déductibles
Lorsque les dépenses de réparation et d’entretien s’accompagnent de l’adjonction d’éléments nouveaux, l’ensemble de cette opération présente le caractère de dépenses d’amélioration. Elles concernent, de manière générale, celles qui apportent à un logement un équipement ou un élément de confort mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier, cependant, la structure du bien.
Il peut s’agir, par exemple, de :
- l’installation d’une porte automatique d’ascenseur dans le cadre de dépenses occasionnées par la mise en conformité aux normes règlementaires de sécurité ;
- dépenses d’enlèvement, de fixation et d’encoffrement des matériaux contenant de l’amiante (notamment flocage et calorifugeage) ;
- l’installation ou du remplacement du chauffage central, d’une salle d’eau, d’une cuisine, du tout-à-l’égout, ou d’une antenne collective de télévision ;
- l’agrandissement de fenêtres et la pose de persiennes (notamment pour y placer des huisseries normalisées) ;
- la réfection de l’installation électrique et l’aménagement de nouvelles installations sanitaires, sans accroissement du volume et de la surface habitable ;
- la pose de sanitaires, l’installation de salles d’eau, la réfection de la peinture et de la plomberie, de manière à aménager le logement. Ces travaux ne doivent en aucun cas concerner le gros-œuvre ou entraîner d’augmentation de la surface habitable ;
- la réparation de la toiture d’un bâtiment, par remplacement d’une partie de la charpente, le ravalement de sa façade, l’ajout de balcons en fer forgé, la pose de dalles ainsi que la consolidation ou le changement des cloisons intérieures de manière à aménager des appartements dans les volumes existants. Là encore, les travaux ne doivent pas apporter de modifications importantes au gros-œuvre, ni augmenter la surface des lieux ;
- les travaux de mise en conformité des canalisations en plomb ;
- Etc.
Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne peuvent pas être déduits
Il s’agit de travaux apportant une modification importante au gros-œuvre du logement existant. Il peut s’agir de travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction, ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable.