Pour vous lancer et réussir votre projet dans l’immobilier locatif, il est absolument indispensable de bien connaître les droits et obligations des propriétaires bailleurs, ainsi que ceux des locataires. Quel recours utiliser face à un retard de paiement du loyer ? Que faire en cas de dégradations du logement ou de troubles du voisinage par les occupants ? Dans quel cas faut-il réaliser des travaux ou des aménagements ? Y a t-il un motif légitime pour résilier le bail ? Voici quelques informations utiles sur ce qui relève de vos droits en tant que propriétaire bailleur et sur la manière de les faire respecter.
Connaître vos droits de propriétaire bailleur face aux locataires
Louer un logement demande non seulement une bonne organisation, un suivi rigoureux de la gestion locative chaque mois, mais avant tout une bonne connaissance des droits des propriétaires-bailleurs et des obligations du locataire. En effet, dans le cadre d’un contrat de location de logement meublé ou vide, le rôle et les responsabilités de chacun sont définis par la Loi. En d’autres termes, le propriétaire bailleur et le locataire ont des obligations mutuelles, l’un envers l’autre, au regard des dispositions légales en vigueur et des termes du contrat de bail.
Bien se préparer avant la location
Le meilleur moyen de faire respecter votre bon droit de propriétaire bailleur commence par le respect de vos obligations vis-à-vis des locataires ou colocataires de votre bien immobilier. Ainsi, en cas de litige avec ces derniers, vous serez irréprochable et donc inattaquable. Pour cela, une préparation de votre logement et une définition des termes de votre projet de mise en location sont essentielles.
- Premièrement, vérifiez que vous appliquez les règles de mise en conformité du bien immobilier en vue de le louer. Vous devez fournir un logement décent, dans le respect des règles sanitaires et des normes de sécurité pour l’occupant. À cet effet, peut-être devrez-vous prévoir de légers travaux de maintien en état ou une remise en état complète du lieu de vie avant de pouvoir le mettre en location vide ou location meublée.
- Deuxièmement, en fonction de la surface habitable et de plusieurs critères tels que la fourchette de prix dans votre quartier, vous devrez définir le montant du loyer, mais aussi calculer le montant des charges locatives, ainsi que le dépôt de garantie ou de caution demandé.
- Troisièmement, vous devez rédiger le modèle de contrat de bail à faire remplir et signer par votre futur locataire. Peut-être que la spécificité de votre maison, appartement, box ou garage, nécessitera d’ajouter certaines précisions ou clauses supplémentaires, dans le respect du droit immobilier, afin que ces points soient prévus dans le contrat de location et donc supposés connus par le locataire qui le signe.
Enfin, le jour de la signature du bail et de la remise des clés, tout doit être prêt et anticipé pour garantir la protection de votre logement loué et le respect de vos droits en tant que propriétaire-bailleur.
Les droits des propriétaires bailleurs en cas de litige avec les locataires
Pendant la location, entre état des lieux d’entrée et état des lieux de sortie, il est important de savoir ce qui est à la charge du locataire et ce qui relève de votre responsabilité. En particulier, si le ou les occupants de votre logement ne respectent pas leurs engagements légaux ou contractuels à votre égard, vous devez connaître et lancer la bonne procédure au nom de vos droits de propriétaire bailleur du logement occupé.
Or, les soucis avec le locataire de votre bien peuvent être plus ou moins graves, du simple malentendu qui peut se régler à l’amiable au vrai litige entraînant une mise en demeure ou une poursuite judiciaire. Pour ne rien arranger, les litiges peuvent être provoqués par différents types de problèmes ou désaccords, mais force est de constater que certaines causes sont récurrentes.
- En cas de loyers impayés par les locataires : le propriétaire bailleur doit réclamer les impayés au locataire par un courrier de mise en demeure avec accusé de réception. Il faut également demander la régularisation de la dette à l’assurance loyers impayés ou à la caution du locataire (le garant). Il est aussi possible de faire appel à un médiateur ou conciliateur de justice afin de tenter une conciliation avec le locataire en convenant d’un échéancier de remboursement. Par ailleurs, si l’occupant perçoit une aide au logement, la CAF doit obligatoirement être prévenue. Néanmoins, si aucune solution n’est trouvée avec le locataire, le propriétaire bailleur est en droit de saisir un commissaire de justice pour ouvrir une procédure judiciaire auprès du juge des contentieux en vue de prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire (que le propriétaire bailleur ne peut assurer par ses propres moyens).
- En cas de dégradation du logement par les occupants : si un dégât matériel dans le logement loué est causé par la négligence, le manque d’entretien ou autre initiative du locataire, ce dernier devra effectuer les réparations nécessaires pour rendre le logement dans le même état que celui constaté lors de l’état des lieux d’entrée. Si un arrangement à l’amiable n’est pas trouvé, le propriétaire bailleur doit se tourner vers l’assurance habitation obligatoire souscrite par le locataire et couvrant les risques locatifs pour percevoir une indemnisation ou financer la réparation. En revanche, un cas d’usure naturelle causée par la seule vétusté du bien est à la charge du propriétaire. Enfin, un cas de force majeure et un cas de cambriolage sont à définir avec les assureurs du locataire et du bailleur propriétaire.
La fin du bail ou la rupture du bail de location
La résiliation du bail peut intervenir à la date prévue de fin ou de manière anticipée pour une autre raison. Pour résilier un contrat locatif, il faut respecter la procédure légale prévue selon le motif invoqué.
Par exemple, un préavis doit toujours être fixé et respecté pour demander au locataire de quitter les lieux. Le droit immobilier encadre la définition de ce délai de préavis, notamment dans une situation d’expulsion de l’occupant.
En cas (plus rare, mais possible) d’abandon du logement par le locataire, le propriétaire bailleur a le droit de solliciter un huissier ou commissaire de justice pour constater les faits et saisir le tribunal en vue d’obtenir un jugement officiel afin de valider la résiliation du bail.
Les droits fiscaux, légaux et fonciers du propriétaire bailleur
Les droits des propriétaires bailleurs s’étendent bien au-delà de la relation avec les locataires et la gestion locative. La Loi encadre notamment tout ce qui relève de la construction, du foncier, du cadastre, de l’aménagement du territoire et des dispositions prises par la commune, l’agglomération, le département, la région dont le bien immobilier fait partie. Pour en savoir plus sur ce point, mieux vaut se renseigner auprès de sa mairie.
Les droits des copropriétaires bailleurs
D’autre part, les droits des bailleurs propriétaires interagissent avec les règles de copropriété, de voisinage et de respect des parties communes. L’existence d’un syndic de copropriété et les modalités définies par cette entité doivent être connues en détail pour rester dans son bon droit de copropriétaire bailleur et prendre les bonnes décisions. N’hésitez pas à demander toutes les informations sur ce point auprès de votre syndic si vous êtes dans cette situation.
La fiscalité du propriétaire bailleur et les aides de l’État
Une grande partie des droits des bailleurs propriétaires concerne la fiscalité des revenus locatifs. Il est fondamental de connaître ses droits fiscaux pour sa résidence principale et son ou ses biens immobiliers en location pour calculer son revenu locatif réel après déduction des impôts et application d’éventuels avantages fiscaux.
En effet, en tant que propriétaire bailleur, selon les critères d’éligibilité, n’oubliez pas que vous pouvez bénéficier de certaines aides de l’État sous la formes de subventions ou déductions d’impôts. Il existe de nombreux dispositifs tels que MaPrimeRénov’, par exemple, pour rénover son bien immobilier et améliorer la performance énergétique de son logement à louer.
GérerSeul, l’application de gestion locative pour propriétaires bailleurs
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