Quand un sinistre survient dans un logement, celui-ci est pris en charge par l’assurance du locataire. Mais si celle-ci n’a pas prévu la prise en charge du sinistre en question, c’est le propriétaire qui doit assumer les réparations, quel que soit leur coût. C’est pour cette raison que le propriétaire a intérêt à assurer son logement même s’il ne l’occupe pas. Une garantie spécifique a été conçue à cet effet, l’assurance PNO, propriétaire non occupant.
Qu’est-ce que l’assurance PNO ?
La loi oblige le propriétaire non occupant à détenir au minimum une responsabilité civile afin de couvrir les sinistres dont lui ou ses ayant droits seraient responsables. La responsabilité civile couvrira également les éventuels dégâts causés par les employés intervenant dans le logement (ménage, travaux…), de même que les vices de construction ou les défauts d’entretien.
La responsabilité civile est toutefois insuffisante pour couvrir le logement de tous les risques. C’est la raison pour laquelle il est recommandé à tout propriétaire non occupant de souscrire une assurance PNO.
L’assurance propriétaire non occupant (PNO) est une assurance que souscrit un bailleur (ou un groupement de propriétaires, comme une SCI ou une SARL familiale) pour un logement dont il est propriétaire mais où il ne réside pas.
Le logement en question peut être vide, mais il est généralement occupé par une tierce personne, comme locataire ou à titre gratuit. L’assurance PNO n’est pas obligatoire, mais elle permet de couvrir les sinistres qui sont de la responsabilité du propriétaire, notamment ceux qui surviennent alors que le logement est inoccupé.
Que couvre l’assurance PNO ?
L’assurance propriétaire non occupant (PNO) est une sorte de responsabilité civile étendue. Si la responsabilité civile seule couvre le recours des locataires et le recours des voisins et des tiers, l’assurance PNO permet d’ajouter des garanties pour les risques relatifs aux incendies, aux dégâts des eaux (avec prise en charge de la recherche de fuites), aux événements climatiques, aux bris de verre, au vols et actes de vandalisme.
L’assurance PNO est-elle obligatoire ?
L’assurance propriétaire non occupant (PNO) n’est obligatoire que dans le cas où le logement fait partie d’une copropriété. Il s’agit d’une disposition prise avec la loi ALUR de 2014, destinée à favoriser l’accès au logement et à contrôler les pratiques abusives.
Il n’y a aucune obligation à souscrire l’assurance PNO pour un logement en monopropriété (une maison par exemple) puisqu’en cas de sinistre, c’est l’assurance habitation obligatoire du locataire qui prend en charge.
Il n’est toutefois pas rare que ces assurances soient souscrites avec le minimum de garanties, afin d’éviter au locataire un coût trop important. C’est pourquoi une assurance PNO reste recommandée, pour être sûr que l’ensemble des sinistres soient couverts.
L’autre avantage de l’assurance PNO est qu’elle couvre également les sinistres lorsque le logement est inoccupé.
Comment bien choisir sa PNO ?
Plusieurs compagnies d’assurance proposent l’assurance propriétaire non occupant, à des tarifs divers et variés mais surtout avec des garanties différentes. Il convient de demander plusieurs devis afin de procéder à des comparaisons, ou d’utiliser les comparateurs en ligne proposés sur internet.
Il faut donc bien faire le point, sur chaque devis, sur
- les plafonds d’indemnisation, c’est-à-dire le montant maximum que la compagnie d’assurance s’engage à rembourser sur un sinistre,
- la franchise, c’est-à-dire la somme qui reste à régler par le propriétaire après l’indemnisation. Le contrat d’assurance précise, selon le sinistre, comment s’applique la franchise et sur quel montant,
- les exclusions de garanties. Le contrat précise quels sinistres l’assurance ne prend pas en charge.
- la protection juridique, une garantie qui permet de bénéficier d’une assistance en cas de litige. Le contrat doit préciser jusqu’à quelles mesures fonctionne cette garantie,
- la garantie de la vacance locative tolérée, qui permet d’indemniser le bailleur durant les périodes où le logement est sans locataire. Le contrat doit indiquer le plafond de cette garantie (en somme et/ou en durée),
- la prise en charge des loyers impayés, qui indemnise le bailleur si le locataire ne paye plus ses loyers. Cette garantie peut être étendue pendant toute la durée du litige jusqu’à l’exclusion du locataire. Il faut bien vérifier ce que prévoit le contrat.
- l’indemnisation si le logement reste inhabitable,
- l’indemnisation des dommages subis par le mobilier.
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