La saison des recherches de logements par les futurs étudiants commence. Devez-vous privilégier ce type de locataires ? Est-il intéressant de louer à des étudiants ?
La course aux logements étudiants est lancée. En effet, la majorité des futurs bacheliers va recevoir, pendant tout le mois de juin (du 1er juin au 7 juillet), les réponses d’acceptation ou de refus aux vœux inscrits sur Parcours Sup. Dès réception de ces derniers, les parents se mettent, en général, à la recherche d’un logement pour leur enfant, s’ils habitent loin de la future école ou université.
En tant que bailleur, devez-vous, lorsque vous avez le choix, donner priorité à des étudiants ? Quels avantages et inconvénients présentent ces derniers ?
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Les avantages de louer à des étudiants
Les parents se proposent régulièrement comme garants
Les étudiants proposent souvent leurs parents comme caution du bail… quand ceux-ci ne signent pas eux-mêmes le bail. C’est une incontestable sécurité, même si les parents peuvent aussi faire défaut, évidemment. Mais les cas sont beaucoup plus rares que dans d’autres configurations. Les cautions familiales sont généralement plus « sûres » que les autres.
Les étudiants perçoivent souvent une aide au logement
L’Aide personnalisée au logement (APL) est d’autant plus intéressante qu’elle peut vous être directement versée, même en cas d’impayé de loyer. Une relative sécurité lorsque le locataire a des problèmes pour payer son loyer…
La possibilité de proposer une colocation
Si l’appartement est assez grand pour le permettre, la colocation peut être une opération intéressante. De plus en plus d’étudiants (et même de jeunes actifs !) optent pour cette façon originale de louer. L’intérêt, pour vous, est que vous pouvez proposer un bail unique qui présente l’avantage d’impliquer chaque colocataire dans le non-paiement du loyer de l’un d’entre eux. Il s’agit d’un avantage très intéressant mais qui nécessite impérativement le respect d’une condition : à savoir l’insertion d’une clause de solidarité dans le bail de colocation. Autrement dit, si un colocataire ne paie pas son loyer, les autres colocataires doivent s’en acquitter à sa place, sous peine de voir le bail de colocation résilié. Cette procédure est plus simple et rapide puisqu’il vous suffit uniquement de réclamer le montant dû aux autres colocataires.
N’hésitez pas à lire notre dossier complet sur la colocation.
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L’opportunité de louer en saisonnier l’été
Certains étudiants souhaitent ne pas conserver le logement pendant les deux ou trois mois d’été car ils rentrent chez leurs parents à ce moment-là. Vous pouvez ne pas être intéressé et exiger un bail d’un an… Mais vous pouvez aussi avoir intérêt à accepter si votre logement est situé dans une zone très touristique. Dans ce cas, la possibilité de louer en meublé saisonnier en été peut faire grandement grimper le rendement annuel. Dans ce cas, signer un bail étudiant de 9 mois est préférable.
Attention ! Les communes sont de plus en plus agacées par le nombre grandissant de meublés saisonniers et certains envisagent de les contrôler. Toutefois, la proposition de loi visant à réguler les locations touristiques et qui devait être discutée au cours de ce mois de juin vient d’être reportée…
Des locataires qui ne s’éternisent pas
Avantage pour certains ; inconvénient pour d’autres… Le renouvellement plus important des locataires peut représenter un avantage pour les bailleurs qui n’ont pas l’intention de louer à long terme. Certes, il existe des motifs légaux pour récupérer son bien, mais les contraintes réglementaires alourdissent le process. Régulièrement libéré, un logement « étudiant » est disponible très régulièrement.
La faculté de louer en meublé à des étudiants
Bien sûr, certains actifs louent aussi en meublé, mais ils sont plus rares que les étudiants, très majoritairement adeptes de cette formule. Or, les investisseurs aiment se placer sous le statut du Loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui offre bien des avantages, comme la possibilité de ne fiscaliser que la moitié des revenus locatifs (dans le régime fiscal micro-BIC) ou d’amortir le bien (dans le régime au réel).
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Les inconvénients de louer à des étudiants
Des locataires parfois un peu trop bruyants
Les cas sont beaucoup moins fréquents que dans le passé, mais certains bailleurs peuvent craindre des troubles de jouissance pour les locataires voisins, inconvénients dont ils seraient jugés responsables. De fait, un bailleur étant obligé d’assurer un usage paisible des lieux à son locataire, le bailleur du locataire responsable des troubles (des étudiants un peu trop « fêtards ») doit prendre les mesures qui s’imposent lorsque celui-ci ne se « calme pas » après ses demandes. Cela peut aller jusqu’à la résiliation de son bail…
Un turn over important
Si l’on a vu que certains bailleurs apprécient le fait de voir leur logement locatif se libérer régulièrement, d’autres n’apprécient pas ces changements réguliers qui sont parfois synonymes de période de vacance pesant sur le rendement et, le cas échéant, de travaux de rafraîchissement des lieux (coûteux) plus réguliers.