Depuis la loi ALUR de 2015, un bail d’habitation ou contrat de location doit comporter certaines informations obligatoires concernant le logement. Toute erreur dans le bail ou omission présente un risque pour le propriétaire bailleur.
Le contrat de location ou bail d’habitation est un document à forte valeur juridique. Il convient donc de le rédiger avec la plus grande attention. De nombreux modèles de bail sont présents sur internet, mais il est important de bien sélectionner ceux qui sont conformes à la loi ALUR de 2015. Le site du service public donne tous les éléments à jour pour la rédaction d’un bail d’habitation.
Quelles sont les mentions obligatoires d’un bail d’habitation ?
Depuis la loi ALUR de 2015 doivent obligatoirement figurer sur le contrat de location :
- les coordonnées du propriétaire ou de son représentant (nom et adresse postale),
- les coordonnées du (des) locataire(s),
- la date de prise d’effet du bail,
- la durée du bail (trois ans pour les locations nues, un an pour les meublés, neuf mois pour un meublé étudiant et de 1 à 10 mois pour un bail mobilité…),
- les montants du loyer et des charges,
- le mode de calcul de la révision annuelle du loyer,
- le montant du dépôt de garantie,
- l’usage du logement (habitation seule ou habitation avec usage professionnel),
- la surface habitable, correspondant à la superficie du logement déduite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, et parties des locaux d’une hauteur de plafond inférieure à 2,20 mètres (cette surface habitable doit être de 9 m² minimum),
- la description du logement (appartement ou maison, nombre de pièces, dépendances, cave, parking…),
- la description des équipements, notamment ceux de l’accès aux technologies d’information et de communication (câble, TNT, fibre…),
- les travaux effectués depuis le départ de l’ancien locataire (nature et montant),
- le dernier loyer versé par le locataire précédent (date et montant),
- le loyer de référence de la zone si le logement se trouve en zone tendue.
Le propriétaire doit fournir en annexe du contrat de location :
- le dossier de diagnostic technique contenant les diagnostics obligatoires : diagnostic de performance énergétique, diagnostic plomb, état des risques naturels…
- une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs (entretien du logement, recours en cas de litige, etc.)
- un extrait du règlement de copropriété
Le locataire quant à lui doit fournir
- une pièce d’identité (carte d’identité, passeport, permis de conduire, titre de séjour…),
- un justificatif professionnel (contrat de travail, attestation employeur, K-bis, etc.),
- un justificatif de revenus (bulletins de paie, avis d’imposition, justificatifs d’aides ou d’indemnités…).
- les justificatifs liés à la caution (coordonnées du garant, justificatifs des revenus du garant…).
Aucun autre document ne peut être demandé par le propriétaire au locataire (notamment les éléments sur sa situation bancaire, judiciaire, maritale ou autre d’ordre privé).
Enfin, l’état des lieux d’entrée, signé par le propriétaire et le locataire, est également annexé au contrat de location.
Quels sont les risques pour le propriétaire en cas d’erreur dans le bail ?
Toute erreur sur le contrat de location sera bénéfique au locataire, lequel sera en mesure de rendre le contrat caduc et de porter tout litige devant le juge. Le locataire pourra également demander une diminution du montant du loyer ou quitter le logement sans préavis.
Toute clause du contrat considérée comme abusive sera déclarée nulle.
S’il manque une mention obligatoire sur le contrat, le locataire peut demander l’annulation du bail, quitter le logement sans préavis ou demander une réduction du loyer.
Si la surface habitable du logement est inexacte, et qu’elle s’avère supérieure à la surface réelle de 5% ou plus, le locataire peut demander une réduction du loyer proportionnelle à la différence.
Si la clause de révision des loyers n’est pas présente, le locataire peut refuser l’augmentation du loyer (en refusant de signer l’avenant),
Si le montant des charges augmente fortement, le locataire peut la contester devant le juge, y compris si cette augmentation résulte d’une sous-estimation initiale des charges.
La plupart des erreurs ou omissions se règlent toutefois à l’amiable entre le propriétaire et le locataire.
Peut-on corriger une erreur dans le bail d’habitation ?
On ne corrige pas les erreurs présentes dans un contrat. Il est possible dans certains cas de joindre au contrat des avenants qui modifient les tenants du contrat initial. Toutefois, le locataire est en droit de refuser de signer ces avenants.
Les avenants sont possibles dans les cas suivants :
- changement de situation du locataire (installation d’un conjoint, arrivée d’un colocataire)
- modification majeure du logement (travaux, installation d’équipement…)
- modification du montant du loyer (conformément à la révision du loyer mentionné dans le contrat initial).
En conclusion, toute la vigilance développée dans la rédaction d’un contrat de location ou bail d’habitation évitera par la suite bien des tracas.