La location d’une résidence secondaire ne répond pas aux mêmes normes que celles du logement principal. Le propriétaire bailleur se doit de connaître les différences entre baux.
Une résidence secondaire est un logement occupé de façon occasionnelle pour une durée plus ou moins longue mais qui ne constitue pas le logement principal de l’occupant. On définit le logement principal d’un individu quand celui-ci l’occupe plus de huit mois dans l’année.
Le propriétaire d’un logement peut louer celui-ci au titre de résidence secondaire du locataire. Il dispose de plusieurs formules pour louer son bien : la location de longue durée, location meublée ou non, et la location meublée saisonnière.
Le bail de location meublée longue durée
Lorsque le logement est occupé par le locataire au titre de sa résidence secondaire, la durée du bail est librement fixée au moment de la signature du contrat de location par le locataire et le propriétaire. Contrairement aux baux de location pour une résidence principale, qui doit durer un an, il n’existe aucune obligation de durée dans le cadre d’une résidence secondaire. Le renouvellement du bail est également laissé à la discrétion des deux parties.
Le bail s’applique à un logement qu’il soit vide ou meublé. Le montant du loyer est librement négocié entre le locataire et le propriétaire. Il ne se réfère pas à un loyer de référence même si le logement se trouve dans une zone tendue.
La seule contrainte est que le locataire ne doit pas occuper le logement plus de huit mois dans l’année. Si c’est le cas, le logement deviendra sa résidence principale et devra se soumettre aux conditions d’un contrat de location meublée classique, notamment le bail d’un an renouvelable.
Pour éliminer toute ambiguïté, il est d’usage, dans un contrat de location pour résidence secondaire, d’inscrire l’adresse postale du logement principal du locataire.
Le bail meublé longue durée dans le cadre d’une résidence secondaire doit mentionner la durée de location, la date de prise d’effet, le montant du loyer et des charges, le montant du dépôt de garantie, les modalités de résiliation, le type de location (vide ou meublé), la description du logement, la description du mobilier et des équipements.
S’il souhaite quitter le logement avant échéance, le locataire doit respecter le délai de préavis prévu dans le contrat. Il ne lui sera pas demandé de justifier sa décision.
Si le propriétaire souhaite que le locataire quitte le logement avant échéance, il ne pourra le faire que dans les conditions fixées dans le contrat, y compris pour loyers impayés ou autres justifications légales tacitement admises dans un bail classique.
Au niveau des assurances, le locataire doit justifier au minimum d’une assurance responsabilité civile qui couvre les risques d’incendie, de dégâts des eaux et d’explosion. Aucune assurance n’est légalement imposée au propriétaire mais il est conseillé à celui-ci de contracter une assurance multirisque habitation.
Le bail de location meublée saisonnière
La location meublée saisonnière ou touristique est destinée aux locations de courte durée (une nuit, une semaine, un mois) à l’attention d’une clientèle de passage. Celle-ci ne peut résider dans le logement plus de 90 jours dans l’année.
Le contrat doit mentionner le type de bail (bail de résidence secondaire), la durée du bail (3 mois maximum), la date d’effet, le montant du loyer et des charges, le montant du dépôt de garantie, les coordonnées (noms et adresses) du bailleur et du locataire, la description du logement, l’inventaire du mobilier et des équipements mis à la disposition du locataire, les conditions de congé, etc.
Le logement meublé doit être équipé de l’ensemble des équipements considérés comme indispensables et donc obligatoires (définis par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015) :
- une literie avec couette ou couvertures,
- des volets et des rideaux aux fenêtres des chambres,
- des plaques de cuisson,
- un four ou un four à micro-ondes,
- un réfrigérateur,
- un congélateur ou au minimum un compartiment du réfrigérateur à -6°,
- de la vaisselle (assiettes, verres, fourchettes, cuillères, couteaux) en nombre suffisant,
- des ustensiles de cuisine,
- une table et des chaises,
- du matériel d’entretien ménager (aspirateur si moquette, balai et serpillière si carrelage…),
- des étagères de rangement,
- des luminaires en état de marche.
Cette liste s’applique à toute location meublée, y compris de longue durée.
Déclarer la location meublée saisonnière
Le propriétaire doit s’assurer que la location meublée saisonnière est autorisée dans la copropriété où se trouve son logement. Si dans le règlement de copropriété de l’immeuble, la clause d’habitation bourgeoise est indiquée comme exclusive, la location saisonnière y est interdite. Le propriétaire doit également vérifier que la municipalité n’applique pas des restrictions sur ce type de location.
Quelques démarches administratives sont en outre nécessaires pour déclarer un logement en location saisonnière. Le propriétaire doit demander à la mairie une autorisation de changement d’usage du logement. La mairie délivrera au propriétaire un numéro de déclaration, qui devra notamment être mentionné sur les annonces de location.
La location saisonnière doit également être déclarée aux services des impôts dans les quinze jours qui suivent le début de l’activité.