Le préfet de la région Ile-de-France vient de fixer, par arrêté, les loyers de référence valables pour les biens mis en location dans la capitale. Ils sont applicables aux renouvellements de baux et aux nouveaux contrats de location signés à compter du 1er juillet 2023.
Les loyers de référence autorisés à partir du 1er juillet
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La Préfecture de Paris vient d’annoncer quels seront les futurs loyers plafonds (hors charges) applicables entre le 1er juillet prochain et le 30 juin 2024. Les informations sur les 80 quartiers de Paris (découpage réalisé pour ce plafonnement) sont consultables sur le site public de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement d’Ile-de-France et du logement (Drihl IDF). Une carte interactive prenant en compte les caractéristiques du logement (en plus de son adresse) vous permet de savoir précisément quel loyer maximal vous êtes en droit de demander à votre locataire.
Par exemple, si vous détenez un studio nu (non meublé) construit en 1960 rue des Francs Bourgeois, (Paris 03), le loyer de référence sera de 31,3 € / m². Le loyer de référence majoré, lui, sera de 37,6 € / m². Autrement dit, un studio de 20 m² ne pourra pas être loué plus cher que 626 € / mois ou 752 € / mois s’il présente des qualités exceptionnelles.
Autre exemple : un trois pièces nu de 70 m² construit en 1980 et situé rue Labat (Paris 18) affichera un loyer de référence de 22,1 € / m² pour un loyer majoré de 26,5 € / m², soit des loyers plafonds de 1.547 € et 1.855 €.
A noter que si ce trois-pièces était loué meublé, les loyers plafonds seraient relevés à 25 € / m² et 30 € / m², soit des loyers mensuels plafonds de 1.750 € et 2.100 €.
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Le fonctionnement du plafonnement des loyers
Rappelons que ce loyer plafond – actualisé chaque année – est établi en fonction de l’adresse, mais aussi de l’année de construction du bâtiment, de son statut locatif (meublé ou non meublé) et de sa surface.
« 3 loyers de référence sont fixés par quartier parisien, au nombre de 80 en tout, détaille un article du Particulier : un loyer de référence, un loyer de référence minoré de 30 % et un loyer de référence majoré de 20 %, exprimés par un prix au m² de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Un coefficient de majoration est appliqué pour les meublés.
Rappelons qu’en dessous du niveau de loyer de référence majoré, le loyer reste fixé librement. » Vous avez évidemment le droit de vous placer en dessous des loyers plafonds… ce qui peut parfois être une bonne stratégie pour fidéliser un locataire.
Important ! Le loyer de référence majoré (lorsque le logement présente des caractéristiques exceptionnelles comme sa localisation ou son confort par comparaison avec des biens comparables situés dans le même secteur géographique), ne peut être appliqué que si le complément de loyer est expressément indiqué et expliqué dans le bail.
Sont concernés les nouvelles mises en location, nues ou meublées, les renouvellements ainsi que les baux mobilité.
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Bonne nouvelle pour les bailleurs : selon PAP, les nouveaux plafonds sont en hausse de 1,50 %, en moyenne, par rapport à ceux de la période juillet 2022 / juin 2023.
Des sanctions contre les contrevenants
Les bailleurs ne respectant pas les montants maximum fixés peuvent être contraints de mettre le bail en conformité et de rembourser au locataire les trop-perçus éventuels. Ils encourent, par ailleurs, une amende : jusqu’à 5.000 €. A noter que le montant de l’amende passe à 15.000 € pour une agence immobilière ou une plateforme locative.
Les locataires ont, de leur côté, le droit de contester, dans les 3 mois suivant la signature du contrat de location, le complément de loyer. Ils doivent d’abord saisir la commission départementale de conciliation de Paris, placée auprès de la Drihl de Paris.
A noter : environ 8 mois après avoir récupéré le contrôle du respect de l’encadrement des loyers, la mairie de Paris a indiqué, mi-mai, avoir reçu 710 signalements de locataires dont le loyer dépasse le plafond en vigueur.
Adjoint en charge du logement, Ian Brossat a précisé que 112 bailleurs avaient été mis en demeure de régulariser leur bail et de reverser à leur locataire le trop-perçu.
Ne pas confondre l’encadrement national des loyers et le plafonnement local des loyers.
Le dispositif local de plafonnement des loyers (appelé « encadrement » par les Autorités, mais qui porte à confusion… d’où notre appellation « plafonnement » des loyers) adopté par plusieurs agglomérations ne doit pas être confondu avec l’encadrement national des loyers, en zones tendues).
Lorsque les deux dispositifs co-existent dans la même ville (comme c’est le cas à Paris), aucun des deux ne prime sur l’autre. C’est le loyer le moins-disant (le plus bas) qui doit être appliqué.
N’hésitez pas à lire notre dossier complet consacré au plafonnement des loyers dans notre guide du propriétaire bailleur malin.