Le complément de loyer permet de contourner les règles de l’encadrement des loyers mis en place dans certaines villes de France. Quels logements peuvent y prétendre ? Quelles sont les règles ? Comment prévenir les abus ?
Dans le domaine de la location immobilière, de nombreuses villes et communes de France sont soumises à l’encadrement des loyers. Un loyer de référence est déterminé chaque année par arrêté préfectoral. Toutefois, certains bailleurs peuvent appliquer à leur location un complément de loyer.
Qu’est-ce qu’un complément de loyer ?
Lorsque le logement présente des caractéristiques particulières qui améliorent considérablement la qualité de l’habitat, le bailleur peut appliquer un complément de loyer, c’est-à-dire demander au locataire une somme supplémentaire en plus du loyer de base.
Cette disposition a connu plusieurs évolutions depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 avec la loi ÉLAN du 23 novembre 2018 puis la loi 3DS du 21 février 2022. Le complément de loyer permet au bailleur de ne pas enfreindre la loi tout en obtenant un montant conforme à la qualité de son logement.
La loi ne donne pas d’éléments plus précis sur les caractéristiques particulières que doit détenir le logement. On peut estimer qu’un appartement parisien qui dispose d’une grande terrasse ou qui bénéficie d’une vue imprenable sur la Tour Eiffel est éligible au complément de loyer. Mais pour tout autre élément d’exception, le plus sûr est de se renseigner auprès de la mairie.
Les villes concernées par l’encadrement des loyers (et donc les éventuels compléments de loyer) sont :
- Paris,
- Lille, Hellemmes et Lomme,
- Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse, villes regroupées sous le nom de Plaine commune,
- Lyon et Villeurbanne,
- Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville, villes regroupées sous le nom de Est Ensemble,
- Montpellier,
Quelles sont les règles à suivre ?
Le complément de loyer permet au bailleur de contourner l’encadrement des loyers dont l’application se développe dans de nombreuses villes de France. Le locataire d’un logement doté de caractéristiques particulières doit donc payer chaque mois un loyer de base, des charges et un complément de loyer.
Quelques règles sont imposées :
- La règle du plafond de loyer, et donc du complément, ne s’applique que dans les villes concernées lorsque le bail a été signé ou renouvelé après la date de l’application des loyers de référence, c’est-à-dire :
- Le 1er juillet 2019 pour Paris,
- Le 1er mars 2020 pour Lille, Hellemmes et Lomme,
- Le 1er juin 2021 pour Plaine commune,
- Le 1er novembre 2021 pour Lyon et Villeurbanne,
- Le 1er décembre 2021 pour Est ensemble,
- Le 1er juillet 2022 pour Montpellier,
- Le 15 juillet 2022 pour Bordeaux.
- Le caractère exceptionnel du logement ne doit pas avoir été pris en compte pour fixer le loyer de base,
- Le complément de loyer ne doit pas être récupéré au titre des charges ou des travaux d’amélioration du logement.
Depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit dans les cas suivants :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) qui relègue le logement en classe F ou G,
- Traces d’humidité sur les murs, infiltrations et inondations, problèmes d’évacuation d’eaux dans les trois derniers mois,
- Installation électrique défaillante,
- Pièce principale mal exposée,
- Ouvertures laissant entrer l’air extérieur,
- Proximité du vis-à-vis (moins de dix mètres),
- Sanitaires situés sur le palier.
Comment contester un complément de loyer ?
Le locataire d’un logement a la possibilité de contester le complément de loyer que lui impose son bailleur dans les trois premiers mois de l’installation, la date de signature du bail faisant foi. Il doit signaler au bailleur l’une des anomalies qui interdit le complément de loyer (voir plus haut).
Il peut ensuite s’adresser à la CDC, commission départementale de conciliation. Le complément de loyer doit être justifié par le bailleur. Si la commission parvient à un accord, le montant du complément de loyer est revu. Il sera précisé dans le document de conciliation délivré par la commission et devra prendre effet à partir de la date initiale du bail.
En cas de désaccord, le locataire se tournera vers le juge des contentieux. Il dispose de trois mois, à partir de la réception de l’avis de la CDC, pour entreprendre la démarche. Le juge pourra maintenir, diminuer ou annuler le montant du complément de loyer. Le nouveau montant devra s’appliquer à la date de la signature du bail.
Le site du Service public détaille tous les éléments sur le complément de loyer et ses règles.