Il existe deux types de baux pour les locaux à usage professionnel : le bail commercial et le bail professionnel. Quelles sont les différences ? Quel est le plus avantageux pour le bailleur ?
Bail commercial et bail professionnel se distinguent dans l’utilisation précise que l’on fait du local loué. Chacun de ces baux répond à des règles qui lui sont propres. Le bail commercial est un contrat de location utilisé pour un local à usage commercial, artisanal ou industriel. Le bail professionnel est quant à lui utilisé pour l’exercice d’une activité libérale.
Quelle est la différence entre un bail commercial et un bail professionnel ?
Le bail commercial engage les parties pour une durée de neuf ans, avec la possibilité pour le locataire de résilier au bout de trois ans, d’où le surnom fréquemment employé de “bail 3-6-9”. Ce bail est renouvelable et garantit au locataire un plafonnement du loyer. Le bail, en outre, peut faire l’objet d’une cession à un autre locataire.
Le bail professionnel s’applique aux locaux utilisés pour l’exercice d’une activité libérale, c’est-à-dire les personnes exerçant une activité indépendante de prestations principalement intellectuelles, techniques, légales ou de soins. Par exemple : médecin, avocat, notaire, architecte, expert-comptable, vétérinaire, dentiste, huissier, infirmier, kinésithérapeute, psychologue, etc. Cela s’applique également aux professions non réglementées comme consultant ou thérapeute.
Plus généralement, le bail professionnel s’applique à ce qui n’entre pas dans le champ des activités commerciales, artisanales, industrielles ou agricoles. La durée du bail est d’un minimum de six ans. Si ce bail doit dépasser douze ans, il doit obligatoirement être établi par un notaire.
Les principales différences entre les deux baux
L’activité : Le bail professionnel est adopté par les professions libérales (réglementées ou non). Le bail commercial conviendra aux commerces et toute activité commerciale, artisanale et industrielle.
La durée du bail est de neuf ans renouvelables pour le bail commercial, et de six ans minimum pour le bail professionnel.
Le renouvellement du bail : Le bail commercial peut être reconduit ad vitam aeternam, avec les mêmes conditions, selon le souhait du locataire, ceci afin de garantir la pérennité de son activité commerciale. Le locataire ne doit pas oublier de formuler sa demande au bailleur six mois avant l’expiration du bail. Si le bailleur refuse le renouvellement du bail, il sera contraint de verser au locataire une indemnité d’éviction.
Par contre, pour le bail professionnel, le droit au renouvellement n’est pas acquis. Le bailleur peut mettre fin à la location au terme du bail (il respectera un préavis de six mois pour informer le locataire de sa décision), ou bien apporter des modifications en cas de demande de renouvellement.
La résiliation anticipée du locataire : Si le locataire ne souhaite plus poursuivre son activité dans le local qu’il loue, il peut résilier à tout moment son bail professionnel, sans justification ni compensation financière, à condition qu’il respecte un préavis de six mois. Dans le cas d’un bail commercial, le locataire ne peut résilier son bail qu’au bout de trois ans ou de six ans. On emploie ici le terme de résiliation triennale. Si le bail est supérieur à neuf ans, la résiliation peut être tout simplement interdite.
La résiliation anticipée du bailleur : Le bailleur ne peut en aucun cas demander la résiliation anticipée d’un bail professionnel. En revanche, dans le cas d’un bail commercial, il peut la demander à la fin du bail sous certaines conditions, au bout de trois ou six ans (résiliation triennale). Il devra toutefois verser une indemnité d’éviction.
Dans le cas de manquements du locataire vis-à-vis de ses obligations (loyers impayés, dégradations…), le bailleur peut activer la clause résolutoire du contrat de location qui lui permet de résilier le bail de plein droit. Il peut également demander l’annulation du contrat au tribunal.
La sous-location : Dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire peut pratiquer la sous-location sauf si le contrat l’interdit. La sous-location est interdite dans le cas du bail commercial… sauf si le contrat l’autorise, ou si le bailleur donne (par écrit) son autorisation.
La cession du bail par le locataire est autorisée dans le cas du bail professionnel, sauf si une clause du contrat l’a expressément interdite. La cession du bail commercial est également autorisée.
En conclusion, on peut considérer que le bail professionnel se montre plus souple et le bail commercial plus protecteur vis-à-vis du locataire. Le bail professionnel autorise le bailleur, s’il le souhaite, à reprendre son bien à l’issue du bail, ce qu’il ne peut pas faire avec un bail commercial.