La loi sur l’encadrement des loyers a récemment été adoptée par plusieurs villes françaises. Une mesure que les bailleurs sont tenus de respecter sous peine de sanctions financières.
En 2014, Paris avait mis en place un premier mécanisme d’encadrement des loyers, mais celui-ci avait été annulé au bout de trois ans par une décision de justice. Une nouvelle mesure similaire a été mise en place dans la capitale en juillet 2019. D’autres villes de France ont suivi l’exemple parisien, lequel est susceptible de s’étendre dans de nombreuses autres agglomérations.
L’encadrement des loyers, qu’est-ce que c’est ?
L’encadrement des loyers est une mesure destinée à freiner l’inflation des loyers dans les logements en location. Instauré en 2014 par l’intermédiaire de la loi ALUR, l’encadrement des loyers a été adopté par plusieurs villes françaises, notamment celles où le marché de la location est tendu, où la demande est supérieure à l’offre, une situation propice à la flambée des loyers.
Plusieurs communes de France ont adopté cette loi : Paris, Lille (Hellemmes et Lomme), Lyon (et Villeurbanne), Montpellier, Bordeaux ainsi que les villes faisant partie de Plaine Commune (Nord de Paris) et Est Ensemble (Paris Est). D’autres municipalités ont posé leur candidature comme Grenoble ou Marseille.
Dans chacune de ces communes sont fixés chaque année des loyers de référence pour chaque type de logement, selon sa taille, son nombre de pièces, son emplacement, selon qu’il soit vide ou meublé, etc. Les bailleurs de logement sont ainsi tenus de respecter ce plafond. Le montant du loyer ne peut ainsi pas dépasser les 20% du loyer de référence, ni lui être inférieur à plus de 30%.
Le site du Service public explique dans le détail et pour chaque ville concernée comment s’applique l’encadrement des loyers.
Dans certains cas, un bailleur est autorisé à contourner la règle de l’encadrement des loyers. Si le logement est doté de propriétés exceptionnelles (vue sur un site remarquable ou un monument, appartement avec terrasse ou piscine, etc.), le bailleur demandera un complément de loyer au locataire en plus du loyer de base. L’annonce du logement doit ainsi impérativement indiquer le montant du loyer de base, le montant du complément de loyer et celui des charges.
Quelles sanctions pour qui ne respecte pas l’encadrement ?
Lorsqu’un locataire installé dans une des villes où s’applique l’encadrement des loyers constate que le montant qu’il paie est supérieur au loyer de référence majoré (loyer de référence + 20%), il doit en faire part au bailleur. Il adresse un courrier recommandé avec accusé de réception où il démontre l’anomalie constatée et demande le remboursement du trop-perçu.
Si le bailleur refuse d’ajuster le montant du loyer en conséquence, et s’il ne rembourse pas le trop-perçu à son locataire, celui-ci pourra saisir la commission de conciliation des loyers. Le bailleur s’expose à une amende qui peut atteindre 5.000 €. Le montant de celle-ci peut tripler pour une SCI.
Dès que l’encadrement des loyers a été restauré à Paris en juillet 2019, l’association CCLV (Consommation Logement Cadre de Vie, une association de défense du consommateur) avait établi après enquête qu’à Paris, seulement 56% des annonces de locations respectaient l’encadrement des loyers. Les autres annonces proposaient un loyer supérieur au loyer de référence majoré, avec une augmentation de l’ordre de 150 € en moyenne.
En outre, l’enquête a précisé que le non-respect de l’encadrement des loyers concernait surtout les petits logements. En décembre 2020, le journal Le Monde faisait le point sur les premières sanctions liées à l’encadrement des loyers parisiens.
Si les premiers cas d’infraction ont été mis en lumière par le signalement des locataires eux-mêmes, la DGCCRF, direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, procède depuis février 2021 à des contrôles aléatoires sur la ville de Paris. Les agents travaillent sur les annonces immobilières dans les agences et sur internet.
Le site de la Mairie de Paris propose aux locataires de vérifier si le loyer est conforme à loi sur l’encadrement, et propose de signaler tout abus en ligne. À la suite de ce signalement, c’est la Ville de Paris qui entreprend les démarches auprès du propriétaire.
Les bailleurs qui souhaitent mettre un logement en location en région parisienne (Paris, Plaine commune et Est ensemble) peuvent calculer le prix de référence sur le site de la DRIHL, direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement.
Ce type d’outil est également disponible pour les autres villes concernées :