Certains logements ne seront pas obligés d’atteindre un seuil de performance énergétique pour être autorisés à être loués et considéré comme décent, conformément à la loi Climat et Résilience. Des cas dérogatoires ont été déterminés, qu’un récent décret détaille.
Une nouvelle exigence de décence de la loi Climat et Résilience
Nous l’avons déjà évoqué plusieurs fois. La loi Climat et Résilience de 2021 a instauré un seuil de performance énergétique minimal pour que le logement soit déclaré comme un logement décent et donc autorisé à être loué. Le calendrier de l’obligation faite aux logements de répondre au niveau de performance énergétique minimum (indiqué dans le diagnostic de performance énergétique) a été établi comme suit (rappelé par l’article 2 du décret) :
- le 1er janvier 2025 pour les logements classés F dans le DPE ;
- le 1er janvier 2028 pour les logements classés E ;
- le 1er janvier 2034 pour les logements classés D.
En Guyane, à la Martinique, à Mayotte et à La Réunion, les dates sont :
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- le 1er janvier 2028, pour les logements classés F ;
- le 1er janvier 2034 pour les logements classés E.
Les cas dérogatoires
La loi Climat et Résilience a prévu des dérogations à cette obligation en cas de contraintes architecturales ou patrimoniales faisant obstacle à l’atteinte de ce critère de décence énergétique. Dans certaines situations, donc, même notés en-dessous du seuil minimal de performance énergétique requis, les logements pourront continuer à être loués. C’est le récent décret n°2023-796 du 18 août 2023 qui précise ces cas particuliers. Les mentions relatives à la performance énergétique vont donc pouvoir être adaptées dans les baux de location des logements loués nus ou meublés.
C’est l’article 3 du décret qui définit les cas où le juge ne peut pas ordonner la réalisation de travaux visant à atteindre le niveau de performance minimal, via l’insertion d’un article 3 ter. Il s’agit de deux situations :
- lorsque les travaux nécessaires pour faire remonter la note de DPE entrainent « un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments » ;
- et lorsque les travaux entraînent « des modifications de l’état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l’état des éléments d’architecture et de décoration de la construction. »
S’il rencontre l’une de ces deux situations, le propriétaire doit produire les pièces justifiant l’impossibilité de réaliser les travaux de rénovation énergétique. Cette impossibilité doit, en effet, « être attestée par une note argumentée et rédigée par un homme de l’art ». En d’autres termes, un architecte ou un professionnel du bâtiment doit rédiger un rapport expliquant précisément la situation.
A noter que le décret indique que « le juge peut, notamment, surseoir à statuer (différer sa décision) dans l’attente de l’intervention de la décision de l’autorité administrative compétente pour autoriser la réalisation de ces travaux. »
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Autres modifications apportées par le décret
L’article 1 du décret indique que le calcul de la consommation d’énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique doit inclure la superficie des vérandas chauffées.
L’article 5 insère, lui, un nouvel alinéa à la loi, pour inclure l’identifiant fiscal du logement dans les contrats de location.
Un DPE de plus en plus important pour les bailleurs
Conditionnant l’autorisation de location ou pas en fonction du critère de décence lié à la performance énergétique, le DPE devient aujourd’hui LE document le plus important du dossier de location. Ses nouvelles méthodes de calcul énergétique ont provoqué de multiples débats (DPE : l’UFC Que Choisir dénonce « un grand n’importe quoi ») et oppositions de la part des professionnels ces derniers mois. Dernière en date liée aux petites surfaces : les professionnels estiment qu’un calcul spécifique devrait leur être dédié, comme explique dans notre actualité DPE et petites surfaces : deux fédérations professionnelles de diagnostiqueurs demandent la mise en place d’un coefficient de pondération.
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N’hésitez pas aussi à consulter nos articles dédiés aux travaux de rénovation énergétique pouvant vous permettre de remonter la note de DPE de vos logements locatifs. Les Pouvoirs Publics accordent des aides financières dans ce cadre ; la plus connue étant MaPrimeRénov’. Mais d’autres aides existent : contacter l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) pour les connaître.