Quels sont les recours du propriétaire bailleur lorsque la CAF ne verse plus d’allocations logement ?
Les aides au logement sont distribuées aux locataires aux revenus modestes. La CAF, caisse d’allocations familiales, verse chaque mois le montant des APL, ALF ou ALS au locataire, mais peut également le verser directement sur le compte du propriétaire bailleur. Dans ce cas, le locataire ne verse plus que la somme du loyer restant à payer, ainsi que les charges.
Que deviennent les allocations lorsque le locataire ne paie plus son loyer ?
Lorsque le propriétaire bailleur constate un impayé du locataire, il se doit d’avertir la CAF dans les deux mois qui suivent le premier impayé.
Dans le cas où l’allocation est directement versée au propriétaire bailleur, celle-ci sera encore versée pendant six mois. Ce délai permet de mettre en place un plan d’apurement des dettes. Accompagnés par la CAF, le locataire et le propriétaire bailleur se mettent d’accord sur un échéancier. Lorsque la situation est régularisée, les versements se poursuivent. Mais au bout des six mois, si le locataire est toujours en incapacité de payer, la CAF ne verse plus l’allocation.
Si le propriétaire bailleur n’a pas alerté la CAF dans les deux mois impartis, il se retrouve en infraction. La CAF lui demandera le remboursement des allocations perçues depuis le premier impayé agrémenté d’une amende. Elle mettra en outre fin au versement des allocations.
Dans le cas où l’allocation est perçue par la locataire, et que la CAF a été informée des loyers impayés, elle pourra proposer au bailleur de lui verser directement les allocations pendant six mois. Cette période sera mise à profit pour mettre en place une solution à l’amiable entre le locataire et le propriétaire.
Quels recours lorsque la CAF ne verse plus d’allocations ?
La fin des versements des allocations représente un manque à gagner pour le propriétaire bailleur, d’autant qu’il ne perçoit plus de loyer.
S’il a souscrit auprès de son assurance une GLI, garantie loyers impayés, c’est pour le propriétaire le moment de demander son activation. Si le locataire est sous caution, le bailleur peut se tourner vers le garant pour réclamer la somme des impayés. Il faut rappeler qu’une location ne peut cumuler caution et GLI : ce sera l’une ou l’autre.
Le propriétaire bailleur engage ensuite une procédure contre le locataire :
- Injonction de payer : le propriétaire remplit le formulaire Cerfa n°12948*03 et le dépose au tribunal d’instance. Si le juge estime l’injonction recevable, elle sera transmise au locataire par voie de commissaire de justice (anciennement appelé huissier).
- Procédure de résiliation du bail : à partir de cette étape, le propriétaire doit faire appel à un avocat pour la suite de la procédure. Si le contrat de location prévoit une clause résolutoire, la résiliation unilatérale est déclenchée.
- Mise en demeure, envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, auquel le locataire doit répondre dans les trente jours qui suivent la réception.
- Commandement de payer, transmis par le commissaire de justice au locataire et à son garant. L’un et l’autre disposent d’un délai de 6 semaines pour régler la dette au propriétaire.
- Assignation du locataire au tribunal pour demander la résiliation du bail,
- Commandement de quitter les lieux, décidée par le juge et transmise au locataire par le commissaire de justice. Le locataire dispose de deux mois pour quitter le logement (sauf si le commandement est envoyé pendant la trêve hivernale. Le locataire ne pourra alors quitter le logement qu’au 31 mars suivant).
- Procédure d’expulsion du locataire, activée par le commissaire de justice, qui fera appel à la force publique si besoin.
À partir du moment où il a fait appel à un avocat, il est recommandé au propriétaire bailleur de ne pas intervenir dans la procédure. Celle-ci ne doit pas être entravée sous peine d’amende, voire de prison.
Lorsque le locataire est expulsé, le propriétaire bailleur peut continuer à lui demander par voie de justice de régler les arriérés de loyers ou de charges. Il peut également faire cette demande au garant.
Toutefois, puisque le logement est désormais libre, le propriétaire bailleur est autorisé à le louer à un nouveau locataire.