Le calcul de la surface d’un logement fait l’objet d’une législation précise. Si celle-ci n’est pas respectée à la lettre et qu’il y a une erreur de surface, l’acquéreur peut se retourner contre le vendeur.
Longtemps la surface réelle d’un logement a fait débat entre vendeurs et acquéreurs. En 1996, la loi Carrez a permis de définir précisément le mode de calcul d’une surface habitable.
Rappel de la loi Carrez
La loi Carrez, ou plus précisément la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, oblige le vendeur d’un appartement (ou d’une maison située en copropriété) à informer l’acquéreur de la surface habitable du logement, selon un mode de calcul précis.
Comment calculer la superficie Carrez ?
À la surface complète du sol exprimée en mètres carrés sont déduits :
- les espaces occupés par les murs, les cloisons, les escaliers, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres, les terrasses, les balcons, les combles non aménageables, les caves, les parkings…
- les lieux du logement où la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 mètre.
La surface occupée par les placards, les mezzanines, les pièces mansardées, les vérandas et les loggias entre dans la surface prévue par la loi Carrez dès lors que la hauteur de plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètre.
La surface totale doit être de 8 mètres carrés minimum pour être considérée comme habitable.
Qui réalise le calcul de la superficie Carrez ?
Il est recommandé de faire calculer la superficie Carrez par un diagnostiqueur professionnel qui réalisera ce travail dans le cadre d’un ensemble des diagnostics (DPE, plomb, amiante, termites, etc.) auquel est soumis le logement avant sa vente. Le “diagnostic Carrez” est inclus au DDT, dossier des diagnostics techniques.
La validité du diagnostic Carrez est permanente tant que le logement n’a subi aucune transformation susceptible de modifier la surface habitable : travaux d’agrandissement ou d’aménagement, abattement d’une cloison, ajout d’un escalier, etc.
Quand s’applique la loi Carrez ?
La loi Carrez ne s’applique que dans le cas de la vente d’un appartement, d’une maison ou d’un local commercial situé en copropriété. Elle ne s’applique pas dans le cadre d’une VEFA, vente en l’état futur d’achèvement (ou vente sur plan).
Dans le cas d’un logement mis en location, la surface habitable déclarée sera calculée selon les critères définis par la loi Boutin du 25 mars 2009.
Quel recours pour l’acquéreur en cas d’erreur de surface ?
La surface habitable calculée selon les critères de la loi Carrez doit figurer sur le compromis et l’acte de vente. S’il n’y figure pas, la vente peut être annulée à la demande de l’acheteur, et le vendeur est contraint d’effectuer le remboursement. Le cas se présente toutefois rarement, puisque l’acte de vente est signé chez le notaire. Il est rare que celui-ci ne vérifie pas la présence de la surface habitable sur les documents.
L’acheteur du logement, s’il le souhaite, peut faire calculer, pendant la vente ou après, la surface habitable par un métreur auquel il aura lui-même fait appel.
Si la surface calculée par l’acheteur est inférieure à celle indiquée par le vendeur, et si la différence est supérieure à 5% de la surface indiquée sur le contrat de vente, l’acheteur pourra demander une réduction du prix de vente proportionnelle à la différence constatée ou un remboursement de cette partie. L’acheteur dispose d’un an à compter de la date d’achat pour faire cette demande.
Le vendeur quant à lui peut se retourner vers le professionnel qui a fait le calcul afin de se faire rembourser le préjudice subi. Il peut également lui réclamer réparation dans le cas où la surface calculée s’avère supérieure à la surface réelle. Le vendeur n’aura en revanche aucun recours vis-à-vis de l’acheteur.
Quelles recommandations pour le vendeur en cas d’erreur de surface ?
Lorsqu’il met en vente un appartement, un local commercial ou une maison en copropriété, il est recommandé au vendeur de faire appel à un diagnostiqueur pour effectuer le calcul de la superficie selon la loi Carrez.
S’il a fait appel à un professionnel, la responsabilité de l’erreur incombera à ce dernier. Cette situation est toutefois très rare puisque le diagnostiqueur détient les outils adéquats à la mesure d’un logement et est régulièrement informé des textes de loi. Celui-ci devra en outre informer le vendeur des différents diagnostics que la loi impose en cas de vente.
Il est également recommandé de faire figurer la superficie Carrez sur tous les documents relatifs à la vente, y compris le compromis de vente, afin d’éviter toute opposition légale de l’acheteur.