En période d’inflation, le paiement du loyer devient de plus en plus difficile pour certains foyers, précarisés par l’inflation. Comment devez-vous réagir lorsqu’un défaut de paiement survient ?
Certains impayés de loyers sont dus à des locataires indélicats, certes. Mais parfois, un impayé de loyer peut s’expliquer par de réels problèmes financiers des locataires qui subissent un impondérable. L’augmentation du coût de la vie, comme c’est le cas actuellement, est l’un d’eux.
Face à une telle situation, les bailleurs qui connaissent leurs locataires depuis longtemps et qui entretiennent de bons rapports avec eux ont tendance à ne pas respecter les procédures, pourtant indispensables à leur protection.
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De bons rapports n’empêchent pas de faire les choses en bonne et due forme ; le mieux est de l’expliquer, en amont, à vos locataires qui peuvent le comprendre.
Contacter votre locataire pour connaître la raison du retard des loyers impayés
La première chose à faire lorsque votre locataire n’a pas payé son loyer à la date initialement prévue sur le bail, est de le joindre, par exemple trois jours après la date habituelle de réception du paiement, pour connaître les raisons de ce retard. Peut-être a-t-il posté le chèque qui n’est pas arrivé ? Peut-être a-t-il été étourdi et oublié la date ? Si c’est l’explication donnée, demandez-lui un renvoi immédiat du chèque (vous lui renverrez le premier déchiré s’il arrive un jour…) ou un virement. Cela vous laisse ainsi quelques jours pour constater la véracité des propos. Si quatre jours plus tard, vous n’êtes toujours pas réglé, il faut réagir plus « officiellement ».
Réagir immédiatement avec une lettre de relance
Ne pas marquer rapidement « officiellement » ce retard serait, en effet, une grave erreur qui peut être lourde de conséquences. Votre locataire vous assure que le loyer va bientôt arriver ? Très bien. Mais expliquez-lui que vous allez être obligé de lui envoyer une lettre de relance. Pas de raison de se fâcher pour autant ! S’il paie le loyer dans les jours qui suivent, très bien ; la lettre n’aura aucune conséquence. Si ce n’est pas le cas, elle vous sera fort utile.
Bien que sérieux depuis de longues années, votre locataire peut, en effet, avoir de graves soucis financiers et se retrouver dans l’incapacité d’honorer ses obligations, malgré lui… sans oser vous le dire. Dans le bénéfice du doute, il est primordial de marquer officiellement la situation via une lettre ou un courriel de relance (Gererseul met à la disposition de ses abonnés une lettre de relance pré-remplie). Ce document écrit doit notifier les faits et certaines informations comme le rappel de la législation, et notamment des obligations contenues dans le bail signé, etc. Ce rappel de paiement du loyer doit être envoyé dans les 10 jours.
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Cette officialisation du défaut de paiement passera encore mieux si vous indiquez, en parallèle, à votre locataire des solutions existantes pouvant l’aider à régler son problème financier qui peut n’être que temporaire. Des organismes comme la Caisse d’allocations familiales (CAF), Action Logement ou le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) sont susceptibles d’apporter leur aide. N’hésitez pas, également, à conseiller à votre locataire d’aller se renseigner auprès de l’Agence départementale d’information sur le logement. (ADIL).
Rechercher une solution amiable
Face à des locataires de bonne foi, mais dans la difficulté, tentez de trouver une solution amiable. Vous y êtes d’ailleurs obligé pour tout litige inférieur à 5.000 €, ce qui est généralement le cas après un premier impayé de loyer. Un étalement du paiement du loyer impayé et de quelques suivants, si le locataire le demande, peut être décidé, par exemple, si vous avez les moyens de patienter. N’hésitez pas à formaliser par écrit le protocole d’étalement des loyers et d’apurement de la dette.
Si vous souhaitez la présence d’une tierce personne, vous pouvez – gratuitement – engager une procédure de conciliation auprès de la Commission départementale de conciliation (CDC) ou saisir un conciliateur de justice.
Envoyer un commandement de payer
Si un accord amiable n’a pas été possible ou si le premier engagement n’a pas été tenu, poursuivez la procédure « officielle » destinée au recouvrement des loyers impayés. Envoyez à votre locataire, 30 jours après la constatation de l’impayé, une lettre de mise en demeure. Là encore, Gererseul propose à ses abonnés de générer sur leur compte cette seconde lettre de relance, à envoyer en recommandé avec accusé de réception. Comme noté dans cette lettre, le locataire a 8 jours pour procéder au règlement, sous peine de voir son dossier transféré à un commissaire de justice (ex huissier).
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Ce courrier recommandé marque le début d’une procédure contentieuse, uniquement accordée – depuis 2015 – aux bailleurs prouvant qu’ils ont, auparavant, tenté une conciliation amiable.
Cela ne signifie pas que le différend va aller jusqu’à l’expulsion du locataire, mais il s’agit du premier « vrai » moyen de pression, et la date de réception du recommandé par le locataire fixe le démarrage des intérêts de retard au taux légal. Pensez donc bien à noter dans ce commandement de payer qu’il déclenche le recouvrement de la dette, ce qui permettra de saisir le tribunal.
Faire jouer la garantie en cas de loyers impayés
Une fois effectuée la mise en demeure, vous pouvez constituer un dossier pour la compagnie d’assurance auprès de qui vous avez souscrit une garantie de loyers impayés (GLI) ou auprès d’Action Logement qui gère la garantie Visale.
Si vous avez opté pour un garant, démarrez aussi le recouvrement de la dette auprès de celui-ci. Enfin, dans le cadre d’une colocation, si vos locataires ont signé un bail unique solidaire, vous pouvez aussi réclamer le loyer auprès des autres colocataires.
La procédure est d’envoyer une mise en demeure à ces garants (la banque peut aussi être garante). Si, eux aussi ne répondent pas favorablement à votre demande, une procédure judiciaire devra être menée.
Saisir la justice et résilier le bail
La dernière étape, si le locataire ne paie plus ses loyers, est la saisine de la justice et la résiliation du bail, en dernier recours, autorisée dans ce cas. Si vous obtenez une décision de justice condamnant le locataire vous pouvez engager une saisie des salaires et même de placements financiers.
N’hésitez pas à lire notre article détaillé sur la résiliation du bail, avec procédure d’expulsion.
A noter ! Le magazine Le Revenu rappelle que les litiges immobiliers dépendent des tribunaux judiciaires (TJ). Ceux-ci comportent diverses chambres spécialisées, dont les tribunaux de proximité, qui traitent des litiges de moins de 10.000 €. Le juge des contentieux de la protection (JCP) est compétent pour les litiges relatifs aux baux d’habitation. Il peut être saisi par un simple formulaire à remplir lorsque l’affaire est inférieure à 5.000 €, ou par assignation, si la somme est supérieure. Un service d’accueil unique du justiciable (SAUJ), guichet tenu par des greffiers au sein de chaque TJ, répond aux demandes d’information.