A quelques jours de son salon de la Copropriété, l’Association des responsables de copropriété (ARC) alerte sur des charges en forte hausse pour les copropriétés, particulièrement celles chauffées au gaz collectif.
L’Arc affirme que la situation peut être stabilisée, voire même redressée, si les Pouvoirs Publics et les différents acteurs de la copropriété s’impliquent dans la maitrise des charges.
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Les copropriétés face à une triple peine
En juin dernier, l’ARC avait présenté son Observatoire des charges de copropriété de l’année 2021, qui avait enregistré une nouvelle augmentation de 3,89 %. L’association avait alors alerté sur une évolution encore plus importante en 2022 et, surtout, en 2023.
Et pour cause, les syndicats de copropriétaires doivent supporter une « triple peine » qui est :
1 – l’inflation des charges courantes ;
2 – l’explosion du prix des énergies (gaz et électricité) ;
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3 – et la nécessité d’entreprendre des travaux d’entretien et de rénovation y compris énergétiques, conformément aux contraintes des lois Climat et Résilience de 2021, et Energie Climat de 2019 qui ont mis en place un calendrier d’interdiction de location des logements les plus mal isolés.
Forte hausse des charges, notamment due au chauffage au gaz collectif…
Sans surprise, les premiers résultats pour l’année 2022 qui doivent encore être affinés, sont inquiétants puisque l’on constate une augmentation de 4,84 % pour les copropriétés équipées en chauffage individuel, et un bond spectaculaire de 19,54 % pour celles équipées en chauffage collectif au gaz.
Pour l’année 2023, cette tendance se confirme fortement puisque les charges augmentent à nouveau de 6,39 % pour les copropriétés n’ayant pas de chauffage collectif et évoluent de manière spectaculaire pour celles équipées en chauffage collectif au gaz, atteignant plus de 30 %.
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Cette variation sans précédent, note l’ARC, est, certes, liée à l’explosion du prix du gaz, qui dans certaines copropriétés a augmenté de plus de 700 %, mais s’explique également par le cumul d’autres fortes augmentations, telles que le coût des dépenses liées à l’eau, à l’électricité, à l’ascenseur, à l’assurance, aux honoraires de syndics, mais également aux impôts, comme la taxe foncière.
… mais pas seulement
Ainsi, sur l’année 2023, on peut noter une augmentation des charges de plus de 10 % sur les contrats d’assurance, d’entretien, d’électricité et d’administration. Derrière ces chiffres, se cache une réalité notée dans le dernier rapport de l’ANAH : l’augmentation des copropriétés qui rencontrent un taux d’impayés de charges de plus en plus important. Sur la seule année 2022, l’ANAH a enregistré une augmentation de 44 % de copropriétés ayant plus de 31 % de charges impayées, soit 40.000 nouveaux immeubles, faisant passer le nombre à 130.000 copropriétés.
A défaut d’une prise de conscience des Pouvoirs Publics, indique l’ARC, la situation risque de s’aggraver davantage puisque les copropriétaires sont d’ores et déjà asphyxiés par les charges courantes, alors même qu’ils doivent financer de lourds travaux de rénovation énergétique. Pour l’ARC, l’augmentation des charges n’est toutefois pas une fatalité ; la situation pouvant être stabilisée, voire même redressée si les Pouvoirs Publics et les différents acteurs de la copropriété s’impliquent dans la maitrise des charges.
Empêcher une trop forte hausse des charges de gaz collectif est toutefois possible !
Comme nous le faisons régulièrement, l’ARC cite quelques actions qui peuvent, et même doivent, être engagées dans toutes les copropriétés pour juguler l’augmentation des charges :
- étudier les contrats en cours et vérifier s’ils sont convenablement exécutés ;
- identifier les besoins de la copropriété afin de procéder à la mise en concurrence des prestataires ;
- renégocier tous les contrats (assurance, entretien, syndic, …) sans baisse de qualité ;
- supprimer toute intervention des filiales des syndics pour éviter les conflits d’intérêts ;
- suivre l’évolution des dépenses tout au long de l’exercice afin d’identifier les postes de charges en dérive ;
- prévoir le financement des gros travaux d’entretien et de rénovation ;
- auditer les comptes de la copropriété afin d’identifier toutes les « sommes dormantes » ;
En matière de maitrise des consommations énergétiques, il faudra :
- contrôler le bon entretien de la chaufferie collective ;
- améliorer le réseau de chauffage en réalisant un désembouage ;
- mieux réguler le réseau de chauffage ;
- prévoir un indice de chauffe dans la chaufferie à 19°C en journée et à 18°C la nuit ;
- prévoir des sondes dans la chaufferie qui adapte les consommations énergétiques en fonction de la rigueur de l’hiver ;
- réduire la période de chauffe ;
- se prendre bien en avance pour renégocier les contrats de fourniture de gaz ;
Les syndics professionnels remis en question
« Mais au-delà de ces actions, c’est bien la gouvernance et le rôle du syndic qui doivent être redéfinis, insiste l’ARC. Il n’est plus admissible qu’un syndic puisse être mandataire de la copropriété tout en étant autorisé à vendre des prestations à ces mêmes copropriétés qu’il est censé représenter et défendre, se retrouvant alors en conflit d’intérêts. »
Les tarifs des syndics sont aussi montrés du doigt, alourdissant encore les charges : le recouvrement des charges coûte cher aux copropriétaires débiteurs des lettres de relance et de mise en demeure à plus de 50 €, atteignant même des records avec des prix à 120 €.
Par ailleurs, le niveau de connaissances et de formation des gestionnaires est, d’après l’ARC, dans la plupart des cas, largement insuffisant, n’étant pas à niveau sur l’actualité des textes législatifs et réglementaires, ne pouvant pas alors être en capacité de conseiller efficacement les syndicats de copropriétaires qu’ils représentent.