Investir dans l’immobilier neuf est un projet qui comporte de nombreux avantages. Quelques conseils sont toutefois à suivre pour optimiser son investissement.
La particularité d’une acquisition dans le neuf immobilier est que l’on achète souvent un bien… qui n’existe pas encore. En effet, l’achat d’un appartement neuf ou d’une maison se fait sur plan, à partir d’un programme immobilier. Dans le cadre d’une VEFA, vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur signe un contrat pour l’achat d’un bien à construire ou en cours de construction. Par ce contrat, il est en premier lieu propriétaire du sol, puis devient propriétaire du bien au fil de la construction.
Pourquoi investir dans l’immobilier neuf ?
Investir dans l’immobilier neuf présente bien des avantages. Cela permet en premier lieu de bénéficier de logements parfaitement conformes aux normes en vigueur, notamment sur le plan énergétique. Le propriétaire accédant bénéficie de la garantie décennale ou de la garantie du parfait achèvement après la réception des travaux.
L’acquisition sur plan d’un bien immobilier neuf est éligible au PTZ, prêt à taux zéro, y compris pour les primo-accédants. Les frais de notaire sont moins élevés et la TVA peut être réduite dans certaines conditions. En outre, sur le plan fiscal, il est possible d’obtenir une exonération de la taxe foncière et quelques réductions d’impôt.
Le propriétaire accédant doit toutefois être à l’écoute de quelques conseils avant d’investir dans l’immobilier neuf.
Se rendre sur place avant d’investir dans l’immobilier neuf
Si au moment de l’achat l’appartement convoité n’existe pas encore, son emplacement est déjà connu. Il est donc important que le candidat acquéreur se rende sur le terrain pour visiter le quartier. Il doit vérifier que celui-ci présente tous les avantages requis à un habitat de qualité, notamment des commerces de proximité, un accès facile aux écoles, aux crèches, aux services, la qualité et la fréquence des transports en commun, un cadre agréable et tout ce qui semble prioritaire dans l’esprit de l’acquéreur pour ses futurs locataires.
Il est prudent de faire autant que possible plusieurs visites du quartier, à des horaires différents, de jour comme de nuit, en semaine comme en week-end, pour bien juger de l’opportunité d’y investir dans un logement neuf. Il faudra également rendre visite à la mairie afin de se renseigner sur les éventuels projets concernant le quartier, notamment en matière d’urbanisme. Et bien prendre en compte l’ensemble des projets immobiliers voisins. Ce n’est qu’une fois que l’on est conquis par le quartier que l’on peut signer une réservation.
S’assurer de la fiabilité du promoteur du programme d’immobilier neuf
Dans tout projet de construction immobilière, il est important de se renseigner sur le promoteur du projet. Le futur acquéreur doit se renseigner sur l’historique des réalisations du promoteur concerné : Les constructions passées ont-elles satisfait les investisseurs ? Les logements ont-ils été livrés dans les temps ?
En outre, le promoteur doit fournir à l’acquéreur une garantie financière d’achèvement qui, comme son nom l’indique, assure que le chantier ira à son terme, quitte à ce que la fin soit financée par une assurance ou une banque en cas de faillite. On parle de garantie extrinsèque.
Lire et relire le contrat de réservation du bien immobilier neuf
Même si la chose semble évidente, il est toujours utile de rappeler qu’il faut prendre le temps de lire un contrat avant de le signer. Il faut bien prendre en compte chaque ligne, chaque alinéa, et s’assurer d’avoir bien compris les termes et les engagements de chaque partie.
Le contrat de réservation, qui précède le contrat de vente, mentionne notamment le montant du dépôt de garantie, qui ne peut dépasser 5% du prix de vente. Il contient également un échéancier du financement de l’acquisition :
- Il faut avoir versé 35% du prix de vente à l’achèvement des fondations, après signature de l’acte authentique,
- Il faut avoir versé 70 % du prix de vente lors de la mise hors d’eau (quand le logement est devenu imperméable aux intempéries),
- Il faut avoir versé 95 % à l’achèvement des travaux,
- Les 5% restants devront avoir été versés à la livraison.
On trouvera en annexe des contrats le plan d’architecture du bâtiment et notamment de l’appartement en cours d’acquisition. Sera joint également une notice technique décrivant les équipements qui seront présents dans le logement et dans les parties communes.
Si un équipement n’est pas mentionné dans la notice, le constructeur ne l’installera pas. Si l’acquéreur souhaite un équipement non mentionné, il doit demander à ce qu’il figure dans le contrat (et/ou la notice). Il sera également précisé dans la notice les matériaux utilisés pour la construction.
Un appel de fonds sera réalisé à chaque étape de la construction, qui devra respecter l’échéancier. L’acquéreur pourra également se rendre sur place pour constater l’avancement des travaux.
Se montrer vigilant lors de la livraison du bien immobilier neuf
A partir de la livraison de l’appartement neuf, l’acquéreur dispose de trente jours pour signaler toute anomalie. Il s’agit d’un délai très court pour repérer tous les défauts et vices cachés. Il est important de tout vérifier et de tout tester, jusqu’à chaque prise électrique et chaque interrupteur.
Toute anomalie sera signalée par courrier recommandé avec accusé de réception. Les défauts seront réparés sur place ou feront l’objet d’une compensation financière, soit à l’amiable, soit décidés par les tribunaux.