Rien ne va plus pour les logements meublés accusés par les Pouvoirs Publics d’être trop attractifs aux yeux des investisseurs. Le projet de loi de finances pour 2024 s’attache à abaisser leurs avantages.
Les logements meublés jugés trop nombreux
La crise du logement caractérisée par des loyers élevés et une difficulté des actifs locaux à se loger près de leurs lieux de travail dans certaines grandes villes ou communes touristiques, engendre des désirs de s’attaquer aux statuts fiscaux privilégiés accordés aux logements meublés. Ceux-ci sont de plus en plus nombreux par rapport aux logements loués nus (non meublés), et cela complique fortement la tâche des familles souhaitant louer sur une longue durée.
Le retrait du marché de la location nue d’un nombre toujours plus important de logements en vue de les meubler inquiète les Autorités. Sans parler des biens réservés aux clients des plateformes comme Airbnb… et donc vides la plus grande partie de l’année. Mais ces locations courtes sont tellement rentables que des bailleurs préfèrent cette formule.
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Trois amendements votés pour abaisser l’intérêt des meublés
Après avoir annoncé l’abaissement des avantages fiscaux accordés aux meublés touristiques, comme nous l’évoquions dans une récente actualité Meublés touristiques : Abattement fiscal bientôt en baisse, les Pouvoirs Publics s’attaquent donc désormais au statut du Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Trois amendements ont récemment été adoptés en commission des finances de l’Assemblée nationale. Ils seront soumis aux parlementaires (députés et sénateurs) lors de la discussion sur la loi de finances pour 2024… ou directement entérinés par l’article 49-3 si le gouvernement décide, comme l’an passé, de se passer des discussions dans l’hémicycle. En tout état de cause, concernant le sort des meublés, force est de constater que l’idée de les rendre moins attractifs pour les investisseurs est partagée par des parlementaires de tous bords.
Flat-tax souhaitée sur les revenus locatifs
L’un des deux amendements concerne l’instauration d’un prélèvement forfaitaire unique (PFU), ou d’une « flat-tax », sur les revenus tirés de la location. C’est déjà le cas pour les revenus financiers, imposés à l’impôt sur le revenu (dépendant donc du taux marginal d’imposition) ou à 30 %. C’est aux contribuables de choisir la formule la plus intéressante pour eux.
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Un PFU de 30 % pourrait donc aussi bientôt concerner les revenus immobiliers locatifs, parallèlement à la création d’un statut de l’investisseur immobilier. Pour bénéficier de ce dernier, le contribuable devrait :
- s’engager à louer le bien immobilier pendant une durée supérieure à un an ;
- accepter de fixer un loyer plafonné ;
- et présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) de catégorie A, B, C ou D.
Important ! Ce statut ne permettrait pas de bénéficier du régime des déficits fonciers.
La situation actuelle
Aujourd’hui, les loyers tirés d’une location nue (non meublée) sont des revenus fonciers, imposés à ce titre. Si le bailleur choisit le régime du micro-foncier, il peut bénéficier d’un abattement de 30 % de ses revenus locatifs. Autrement dit, seuls 70 % des loyers seront imposés. S’il choisit le régime « réel », il devra déclarer le montant total des loyers, une fois déduites les charges… qui représentent donc le plus souvent plus de 30 %.
Les loyers tirés d’une location meublée, eux, sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui peuvent aussi être placés sous le régime du micro-BIC ou du régime réel. Le micro-BIC est plus attractif que le micro-foncier car l’abattement forfaitaire atteint 50 %, permettant au bailleur de ne déclarer que la moitié des revenus perçus.
La suppression demandée de l’amortissement des logements meublés
Le deuxième amendement concerne le statut du Loueur en meublé non professionnel (LMNP), accessible aux bailleurs n’exerçant pas cette activité à titre professionnel, et dont les recettes locatives ne dépassent pas 23.000 € / an ou 50 % des revenus globaux.
Ce dispositif permet de déduire les amortissements du bien pendant la période de location alors que lors de la vente, les amortissements ne sont pas déduits de la valeur d’acquisition pour la détermination de la plus-value. « Un amendement, ajoute le site legifiscal.fr prévoit de corriger cette anomalie. Il instaure la réintégration des amortissements pour la détermination de la plus-value de cession des biens loués meublés à titre non professionnel. »
Prorogation de l’exonération d’impôt sur le revenu de certaines locations
Le site legifiscal.fr détaille un autre amendement proposant de proroger, jusqu’au 31 décembre 2027, deux dispositifs :
- l’exonération d’impôt sur le revenu pour les locations au profit des personnes louant ou sous-louant une ou plusieurs pièces de leur habitation principale à condition de respecter un plafond de loyer par m² et sous réserve que ce logement constitue la résidence principale du locataire ou qu’il y justifie un contrat saisonnier ;
- l’exonération d’impôt sur le revenu pour les locations de façon habituelle d’une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, à condition que les revenus tirés de cette location n’excèdent pas 760 € par an.