La caution engage un garant à couvrir les éventuels impayés du locataire. Cet engagement est généralement pris jusqu’à la fin du bail, mais qu’advient-il en cas de décès du locataire ?
Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le bail d’un logement est résilié dès que le décès du locataire est confirmé (l’abandon du logement). Puisque le bail a pris fin, l’engagement de caution prend également fin. Si le propriétaire du logement tient à percevoir une éventuelle dette du locataire défunt, il lui appartiendra de se rapprocher de ses héritiers.
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Une jurisprudence contradictoire
Toutefois, en octobre 1989, un jugement de la Cour de Cassation avait décidé que le décès du locataire ne libérait pas le garant de son engagement de caution, lequel devait courir jusqu’à la fin du bail. Cette jurisprudence reste toutefois diversement interprétée et entre en contradiction avec l’article sus-cité. Il convient donc d’apporter la plus grande attention sur le devenir de la caution après le décès du locataire.
Si le locataire vivait avec d’autres personnes dans le logement, et que celles-ci partageaient son foyer depuis plus d’un an, elles héritent du contrat de location. Par la même occasion, elles héritent de l’engagement de caution. Cette disposition est applicable pour l’époux ou l’épouse du locataire, pour ses enfants présents dans le foyer depuis plus d’un an, pour le/la partenaire de pacs, pour les ascendants, du (de la) concubin(e) notoire, ou toute personne qui était à la charge du locataire.
Si plusieurs personnes demandent le transfert du contrat de location, et donc de l’engagement de caution, c’est au juge qu’il reviendra de décider, en prenant en compte la situation de chaque personne et son lien avec le défunt. Il peut également tenir compte de la situation du garant si celle-ci comporte des éléments nouveaux.
Rappel sur la caution
La caution est un dispositif qui permet au locataire d’un logement de bénéficier d’un garant au cas où il se retrouvait dans l’impossibilité de payer le loyer ou les charges. Ce système n’est pas obligatoire mais la plupart des bailleurs demandent une caution à leurs locataires. Le garant peut être une personne physique (la famille, un proche…) mais également un organisme dédié comme Action Logement qui propose la garantie Visale.
La caution est définie par l’acte de cautionnement, un document signé par le garant où sont précisés le montant garanti et la durée de la caution. Si ces mentions ne sont pas précisées, le montant et la durée seront considérés comme illimités. La caution se prolongera automatiquement à chaque reconduction de bail et ne prendra fin qu’au moment où le locataire quittera le logement.
L’acte de cautionnement peut également indiquer que la caution prend immédiatement fin en cas de décès du locataire ou préciser ce qu’il advient quand cet événement survient.
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Quelles sont les autres formalités de la famille du locataire lorsque celui-ci décède ?
En cas de décès d’un locataire, le contrat de location prend immédiatement fin. Toutefois, la famille du défunt doit régler quelques démarches avec le propriétaire. Outre le constat du décès, la déclaration en mairie et l’organisation des obsèques, la famille doit également alerter le propriétaire du logement et lui adresser un acte de décès.
Si le locataire défunt vivait seul dans le logement au titre de résidence principale, le bail prend fin à la date de la mort indiquée dans l’acte de décès. Le délai de préavis, n’ayant, par la force des choses, pas été respecté, le propriétaire ne peut se prévaloir d’une indemnisation. La famille disposera également d’un certain temps (jusqu’à deux mois) pour vider l’appartement et remettre les clés. Les héritiers doivent également résilier les différents abonnements d’électricité, de gaz, d’eau, d’internet, etc.
Si aucun délai n’est légalement fixé, le propriétaire ne peut en aucun cas poser un ultimatum. Toutefois, il pourra réclamer une indemnité d’occupation à la famille tant qu’il ne pourra disposer du logement. Cette indemnité est équivalente au montant du loyer (en tenant compte du prorata temporis).
Un état des lieux de sortie doit également être réalisé par le propriétaire et un représentant des héritiers. Les règles qui devaient être appliquées au locataire seront les mêmes avec sa famille. Le dépôt de garantie sera restitué tout ou en partie selon les dégradations constatées par l’état des lieux de sortie et selon les éventuels impayés de charges ou de loyer.
Si le locataire défunt ne vivait pas seul dans le logement, le propriétaire se rapprochera de ou des personnes restant pour établir, si la loi le prévoit, un transfert du bail. Celui-ci est automatique si les locataires sont mariés ou pacsés. Il sera nécessaire dans tous les autres cas de consulter les articles de loi et les jurisprudences.